Khi vợ, chồng tham gia vào quá trình sản xuất lao động sẽ tạo lập ra tài sản trong hôn nhân. Trên phương diện pháp luật, tài sản của vợ chồng được xác định dựa trên hai cơ sở: Thứ nhất, là chế độ tài sản theo thoả thuận giữa vợ và chồng; thứ hai là chế độ tài sản dựa trên quy định của pháp luật. Như vậy, giữa vợ và chồng hoàn toàn có thể tự do lựa chọn một chế độ tài sản riêng để áp dụng cho tài sản của vợ, chồng. 

1. Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng 

1.1. Hình thức của thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 LHNGĐ 2014 quy định “Vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận”. Như vậy, trên cơ sở quy định của luật cho phép vợ chồng có thể tự do lựa chọn chế độ tài sản để áp dụng đó có thể là chế độ tài sản theo pháp luật hoặc chế độ tài sản theo thoả thuận. Bên cạnh nội dung của Luật HNGĐ 2014 tác giả cũng tìm được trong văn bản pháp luật khác có nội dung điều chỉnh về chế độ tài sản của vợ chồng, cụ thể là tại Điều 7 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nêu rõ “Chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định được áp dụng trong trường hợp vợ chồng không lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận hoặc có thỏa thuận về chế độ tài sản nhưng thỏa thuận này bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 50 Luật Hôn nhân và Gia đình”. 

Bên cạnh đó, Điều 47 LHNGĐ 2014: “Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn” 

Như vậy, về mặt hình thức thoả thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng phải bằng văn bản. Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thoả thuận thì thoả thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thoả thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn. Vậy nên, nếu trước khi xác lập hôn nhân, vợ chồng không thoả thuận xác lập chế độ tài sản theo thoả thuận, thì sau khi xác lập hôn nhân họ không có quyền thoả thuận xác lập chế độ tài sản này. Cũng như vậy, nếu có thoả thuận xác lập chế độ tài sản theo thoả thuận nhưng họ lại không xác lập hôn nhân, thoả thuận này không có giá trị pháp lý bởi lẽ thoả thuận chỉ có giá trị pháp lý khi họ trở thành vợ chồng của nhau.

Việc quy định thoả thuận của vợ chồng phải bằng văn bản và có công chứng, chứng thực sẽ đảm bảo cho việc xác lập giữa các chủ thể diễn ra một cách tự nguyện, khách quan, cụ thể, rõ ràng, có căn cứ đảm bảo cho các chủ thể thực hiện đúng những cam kết trước đó. Xét dưới góc độ Luật Dân sự thoả thuận giữa vợ chồng có thể được xem là một giao dịch dân sự do hai chủ thể xác lập. Vì thế, thoả thuận này cần phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự: về chủ thể, về sự tự nguyện, về nội dung và mục đích của giao dịch cần phải được tuân thủ theo quy định của luật Dân sự. 

1.2 Nội dung của thỏa thuận chế độ tài sản của vợ chồng 

Theo quy định tại Điều 48 LHNGĐ 2014 có quy định những nội dung cơ bản của thoả thuận về chế độ tài sản của vợ chồng như sau:

a) Tài sản được xác định là tài sản chung, tài sản riêng của vợ, chồng; 

b) Quyền, nghĩa vụ của vợ chồng đối với tài sản chung, tài sản riêng và giao dịch có liên quan; tài sản để bảo đảm nhu cầu thiết yếu của gia đình; 

c) Điều kiện, thủ tục và nguyên tắc phân chia tài sản khi chấm dứt chế độ tài sản;

d) Nội dung khác có liên quan”. 

Bên cạnh đó tại khoản 2 Điều 48 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định: khi thực hiện chế độ tài sản theo thỏa thuận mà phát sinh những vấn đề chưa được vợ, chồng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì áp dụng quy định tại các điều 29, 30, 31, 32 của Luật này và quy định tương ứng của chế độ tài sản theo luật định. Như vậy, có thể hiểu quy định này như sau, trong việc thực hiện chế độ tài sản của vợ chồng theo thoả thuận phát sinh vấn đề hai bên thoả thận không rõ ràng thì áp dụng những quy định tương ứng về chế độ tài sản theo luật định. Trường hợp này được áp dụng không phụ thuộc vào ý chí sự lựa chọn thoả thuận của chủ thể trước đó. 

2. Sửa đổi, bổ sung nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng 

Bản chất thoả thuận giữa vợ, chồng có thể được xem là một giao dịch dân sự. Do vậy, nếu muốn thay đổi nội dung của hợp đồng hay nói một cách khác là thay đổi nội dung của thoả thuận cần phải được sự đồng ý của các bên, thể hiện sự đồng thuận về ý chí thống nhất cùng sửa đổi, thì việc sửa đổi mới có hiệu lực. 

Theo quy định tại Điều 49 LHNGĐ 2014 quy định:

“1. Vợ chồng có quyền sửa đổi, bổ sung thỏa thuận về chế độ tài sản;

2. Hình thức sửa đổi, bổ sung nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản theo thỏa thuận được áp dụng theo quy định tại Điều 47 của Luật này”

Nội dung này, được cụ thể ở Điều 17 Nghị định 126/2014/NĐ-CP đã cụ thể hóa quy định này như sau:

“1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được áp dụng thì trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận sửa đổi, bổ sung một phần hoặc toàn bộ nội dung của chế độ tài sản đó hoặc áp dụng chế độ tài sản theo luật định;

2. Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung của chế độ tài sản của vợ chồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trên cơ sở của những quy định nêu trên có thể kết luận được rằng: Luật hoàn toàn cho phép các chủ thể có quyền tự sửa đổi thoả thuận của họ bất kỳ lúc nào. Tuy nhiên, việc sửa đổi, bổ sung, thay đổi chế độ tài sản của vợ chồng phải theo những quy định chung về thủ tục giống như khi xác lập thoả thuận. Họ có quyền thoả thuận sửa đổi, bổ sung một phần hoặc toàn bộ nội dung của thoả thuận hoặc có thể thoả thuận áp dụng chế dộ tài sản theo luật định. Thoả thuận sửa đổi, bổ sung nội dung của chế dộ tài sản của vợ chồng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng hoặc chứng thực.

3. Thỏa thuận chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu

Thoả thuận về chế độ tài sản của vợ, chồng là một giao dịch dân sự văn bản thoả thuận này được xem là vô hiệu khi vi phạm các quy định tại khoản 1 Điều 50 LHNGĐ 2014:

“a) Không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan;

b) Vi phạm một trong các quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật này;

c) Nội dung của thỏa thuận vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và thành viên khác của gia đình.” 

Thứ nhất, không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan. Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 một giao dịch dân sự muốn có hiệu lực cần phải đáp ứng các điều kiện sau: chủ thể có năng lực hành vi dân sự phù hợp; đáp ứng về sự tự nguyện; mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Xét đến những quy định của LHNGĐ 2014 thì nếu như vợ, chồng tại thời điểm xác lập văn bản thoả thuận chưa đủ độ tuổi kết hôn hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự thì thoả thuận sẽ bị vô hiệu. Văn bản thoả thuận cũng được xem là vô hiệu khi tại thời điểm xác lập thoả thuận một trong hai người, vợ hoặc chồng không tự nguyện xác lập thoả thuận về tài sản bị lừa dối, cưỡng ép, nhầm lẫn thì thoả thuận này cũng không được xem là văn bản thoả thuận có giá trị pháp lý. Bên cạnh đó, việc thoả thuận giữa hai người, vợ hoặc chồng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 

Thứ hai, vi phạm một trong các quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Về nguyên tắc chung của chế độ tài sản vợ chồng; quyền, nghĩa vụ của vợ chồng trong việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình; giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng; giao dịch với người thứ ba ngay tình liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán và động sản khác mà theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. 

Thứ ba, nội dung của thỏa thuận vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và thành viên khác của gia đình. Đây là quy định làm hạn chế đi việc xác lập thoả thuận không lành mạnh của vợ, chồng nhắm đến mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ. Chính việc thoả thuận về chế độ tài sản để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ như vậy nên những thoả thuận này đều sẽ bị vô hiệu. 

4. Hệ quả pháp lý của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng khi chấm dứt quan hệ hôn nhân 

4.1 Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do một bên vợ, chồng đã chết hoặc bị Tòa án tuyên bố vợ, chồng đã chết 

Căn cứ vào khoản 2 Điều 66 LHNGĐ 2014 quy định “Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế”. 

Nhận xét về nội dung quy định trên. Tác giả nhận thấy, vợ chồng có quyền thỏa thuận và ghi nhận vào văn bản thỏa thuận chế độ tài sản của mình các điều kiện, nguyên tắc phân chia tài sản khi chấm dứt quan hệ hôn nhân trong các trường hợp khi vợ hoặc chồng chết. 

Như vậy, khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do một bên vợ, chồng đã chết hoặc bị Tòa án tuyên bố chết có thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng thì việc phân chia di sản thừa kế vẫn phải tiếp tục, tuân thủ các quy định mang tính bắt buộc của Bộ luật Dân sự 2015 về thừa kế tức là phải tôn trọng quyền thừa kế, không phụ thuộc vào nội dung di chúc của những chủ thể được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 6 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTCVKSNDTC-BTP. Theo đó, Tòa án quyết định tuyên bố thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu khi thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật hôn nhân và gia đình và lưu ý một số trường hợp sau đây: 

– Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu do vi phạm quyền được bảo đảm chỗ ở của vợ, chồng quy định tại Điều 31 và điểm b khoản 1 Điều 50 của Luật hôn nhân và gia đình là trường hợp thỏa thuận đó cho phép một bên được quyền định đoạt nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng dẫn đến vợ, chồng không có chỗ ở hoặc không bảo đảm chỗ ở tối thiểu về diện tích, điều kiện sinh hoạt, an toàn, vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu do vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và các thành viên khác của gia đình quy định tại điểm c khoản 1 Điều 50 của Luật hôn nhân và gia đình là trường hợp thỏa thuận đó nhằm trốn tránh nghĩa vụ cấp dưỡng quy định từ Điều 110 đến Điều 115 của Luật hôn nhân và gia đình hoặc để tước bỏ quyền thừa kế của những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc vi phạm các quyền, lợi ích hợp pháp của cha, mẹ, con và các thành viên khác của gia đình đã được Luật hôn nhân và gia đình và pháp luật khác có liên quan quy định. 

4.2. Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do ly hôn hoặc do hủy kết hôn trái pháp luật 

Về ly hôn 

Trên cơ sở của Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP hướng dẫn thi hành một số quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn như sau: 

Trường hợp không có văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng hoặc văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu toàn bộ thì áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định để chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn. 

Điểm b Khoản 1 quy định trường hợp có văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng và văn bản này không bị Tòa án tuyên bố vô hiệu hoàn toàn thì áp dụng các nội dung của văn bản thỏa thuận để chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn. Đối với những vấn đề không được vợ chồng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng hoặc bị vô hiệu thì áp dụng các quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 Điều 59 và các điều 60, 61, 62, 63, 64 của Luật Hôn nhân và Gia đình để chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn 

Khi giải quyết ly hôn nếu có yêu cầu tuyên bố thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu thì Tòa án xem xét, giải quyết đồng thời với yêu cầu chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn Giá trị tài sản chung của vợ chồng, tài sản riêng của vợ, chồng được xác định theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết sơ thẩm vụ việc. 

Về hủy kết hôn trái pháp luật 

Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 LHNGĐ 2014: “Kết hôn trái pháp luật là việc nam, nữ đã đăng ký kết hôn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng một bên hoặc cả hai bên vi phạm điều kiện kết hôn theo quy định tại Điều 8 của Luật này. Như vậy, Khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do hủy kết hôn trái pháp luật, chế độ tài sản theo thỏa thuận của vợ chồng được giải quyết theo các quy định như hủy kết hôn trái pháp luật trong các trường hợp khác bởi vì các quy định về hủy kết hôn trái pháp luật tại các điều 10, 11, 12 được áp dụng chung cho tất cả các trường hợp hủy kết hôn trái pháp luật, không phân ra các trường hợp khi giữa vợ chồng áp dụng chế độ tài sản theo luật định hay chế độ tài sản theo thỏa thuận.

Trên cơ sở quy định của pháp luật, cũng như các chính sách nội bộ của từng ngân hàng, ngân hàng thường yêu cầu người dân phải có tài sản bảo đảm để đảm bảo cho nguồn vốn vay. Từ thực tế đó, nhiều người dân đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để đáp ứng điều kiện cho vay vốn của ngân hàng. Để điều chỉnh cho vấn đề này, Quốc hội đã ban hành Luật nhà ở năm 2014. Đây được xem là bước đi đột phá mới tạo điều kiện để điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.

1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai 

1.1.1 Khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai 

Bộ luật Dân sự năm 2015 khi bàn về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai cơ bản đã có cách tiếp cận khái quát, rõ ràng hơn so với quy định trước đó. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 quy định, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Trên cơ sở của BLDS 2015 tác giả rút ra những đặc điểm cơ bản của tài sản hình thành trong tương lai như sau: 

Đặc điểm thứ nhất, tài sản hình thành trong tương lai tài sản chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch hoặc đã hình thành. Tài sản đã hình thành được hiểu là tài sản tồn tại dưới dạng một thực thể nhất định, con người bằng các giác quan của mình có thể cảm nhận được về nó, gọi tên theo công dụng, đặc điểm, tính năng của tài sản Chẳng hạn: nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành xong và được đưa vào sử dụng nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. 

Đặc điểm thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai chưa được xác lập quyền sở hữu. Ở đây, chưa xác lập quyền sở hữu được hiểu bao gồm 2 trường hợp: đó có thể là người chủ sở hữu đầu tiên hoặc chủ sở hữu kế tục. Trường hợp về chủ sở hữu đầu tiên có thể là tài sản này đang hình thành và khi hình thành thì mới xác định được chủ sở hữu ( ngôi nhà đang xây). Trường hợp chủ sở hữu kế tục là tài sản đã có chủ sở hữu, nhưng đã chuyển quyền sở hữu của mình thông qua giao dịch cho người khác các chủ thể chưa hoàn thành các thủ tục đăng bộ sang tên chuyển quyền sở hữu làm cho việc xác lập sở hữu diễn ra sau thời điểm giao dịch. 

1.1.2 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai 

Dựa trên những quy định pháp luật hiện hành có liên quan đến khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả tìm được những cơ sở pháp lý sau: 

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” . Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra định nghĩa liên quan như sau “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” . Như vậy, trên cơ sở của những quy định nói trên có thể kết luận nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành; nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chưa xác lập quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ được hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định. 

1.2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

1.2.1 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Theo đó, BLDS 2015 cùng các văn bản pháp luật có liên quan không có bất kỳ một quy định nào về khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào quy định về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai có thể rút ra nhận xét như sau: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng trong tương lai tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở (sau khi đã hình thành) cho bên nhận thế chấp. 

1.2.2 Đặc điểm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do vậy “nó” có những đặc điểm của biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nói chung và thế chấp nói riêng. Bên cạnh đó, bởi vì tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai nên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm khác so với các tài sản thông thường. 

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không giao tài sản. Tài sản dùng để thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai nên sẽ hoàn toàn không có việc chuyển giao tài sản xảy ra. Đó có thể là nhà ở chưa xây xong hoặc đã được xây xong nhưng chưa được bàn giao cho bên thế chấp với tư cách là chủ sở hữu tương lai của tài sản đó. Như vậy, tài sản không thể được chuyển giao cho bất kỳ bên nào, cho dù là bên thế chấp hay bên nhận thế chấp; sau khi nhà ở đã được xây dựng xong thì bên thế chấp sẽ là người nhận bàn giao nhà ở đó chứ không phải là bên nhận thế chấp. 

Việc không giao tài sẽ đảm bảo quyền lợi cho các bên. Đối với bên nhận thế chấp, không cần phải giữ gìn bảo quản tài sản thế chấp tiết kiệm được chi phí trông giữ tránh mất mát, hư hỏng tài sản. Đối với bên thế chấp vẫn có thể khai thác công dụng; đầu tư làm tăng giá trị nhà ở. Chủ thể vẫn được tiếp tục xây dựng ngôi nhà trong trường hợp nhà chưa xây xong hoặc họ vẫn có quyền ở trong ngôi nhà nếu ngôi nhà đã xây xong. 

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thế chấp nhà ở là dùng tài sản “chưa có thật” để thế chấp. Về nguyên tắc, khi thế chấp nhà ở chủ thể sẽ có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, không có tranh chấp về quyền sở hữu. Tuy nhiên, đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ thể hoàn toàn chưa có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở. Chính điều này đã kéo theo hệ lụy, nhà có thể không được xây xong trên thực tế, hoặc nhà đã xây xong nhưng chưa hoàn công; chưa công nhận quyền sở hữu cho bên thế chấp.

1.2.3 Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Căn cứ quy định tại Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định hai loại nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp bao gồm: nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân. 

Bàn về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại quy định Điều 148 Luật nhà ở, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau: 

* Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

* Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện nêu trên thì nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp. 

* Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở là nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. 

* Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này. 

1.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Quyền của bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp; đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; nhận lại tài sản thế chấp; được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh…(Điều 321 BLDS 2015). 

Nghĩa vụ bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận; bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục; khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương; cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp…(Điều 320 BLDS 2015) 

Bên cạnh quyền và nghĩa vụ chung của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhà trong BLDS 2015 thì bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn có một số quyền và nghĩa vụ riêng như sau:

– Nhận bàn giao nhà khi được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bàn giao nhà ở, thực hiện thủ tục hoàn công khi nhà liền kề, nhà biệt thự được xây dựng xong; 

– Thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Thông báo cho bên nhận thế chấp về tiến độ hình thành nhà ở, thông báo khi có bất kỳ những thay đổi nào trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và quá trình hình thành nhà ở…;

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

– Quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở;

– Quyền yêu cầu bên thế chấp thông báo về tiến độ hình thành nhà ở.

2. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.1 Sự thiếu thống nhất về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai, có thể chỉ ra những đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai như sau:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Trên cơ sở quy định của BLDS 2015 có ba đặc điểm về tài sản hình thành trong tương lai như sau: Thứ nhất, đó có thể là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành. Đã hình thành tức là đã tồn tại dưới một dạng vật chất nhất định, con người có thể nhận biết thông qua việc tiếp xúc, cảm nhận. Thứ hai, tài sản đó chưa được xác lập quyền sở hữu. Nếu chủ sở hữu chưa xây xong nhà thì trường hợp này chủ sở hữu vẫn chưa xác lập quyền sở hữu hợp pháp của mình hoặc trường hợp chủ sở hữu kế tục chưa thực hiện các thủ tục cần thiết để đăng ký chuyển quyền sở hữu, chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. 

Tuy nhiên, Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo quy định của khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. 

Như vậy, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai của BLDS năm 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

2.2 Về việc định giá tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 306 BLDS 2015 quy định “Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản”.

Vấn đề ở đây, nếu ngân hàng là người có tài sản đấu giá thì có thể tự mình xác định và ký hợp đồng định giá với một tổ chức định giá nhất định nào đó hay không? Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp bên bảo đảm trước đó không hợp tác với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm và ngân hàng đã buộc phải thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm nhưng sau đó bên bảo đảm vẫn không hợp tác trong việc xác định giá tài sản bảo đảm để đấu giá. Việc định giá tài sản thế chấp là một vấn đề rất phức tạp. Hơn thế nữa việc định giá tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, một loại “vật không có thực” thì việc định giá càng khó khăn, phức tạp hơn. Có thể kể đến một vài khó khăn như: 

Việc định giá tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được diễn ra vào thời điểm nào? Đối với căn hộ chung cư, nếu giá trị nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm thế chấp được xác định trên toàn bộ giá trị căn hộ đã xây dựng xong thì không hợp lý khi bên thế chấp chưa trả hết tiền cho chủ đầu tư. 

Mặt khác, trường hợp ngân hàng xác định giá trị thế chấp là toàn bộ giá trị căn nhà thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là toàn bộ nhà ở đó khi hoàn thiện cũng khó xác định được vì giá trị thực của nhà ở trong tương lai sẽ thay đổi theo giá cả thị trường. 

Theo tác giả, ngân hàng định giá nhà ở hình thành trong tương lai dựa trên số tiền mà bên thế chấp đã nộp khi mua nhà chung cư đã trả cho chủ đầu tư hoặc tính bằng giá trị của một phần nhà ở đã hình thành trên thực tế tại thời điểm định giá thì việc tính toán sẽ không thể đảm bảo chính xác giá trị của nhà ở. Kể cả khi ngân hàng tính theo cách chia theo tỷ lệ phần trăm nhà hoàn thành đến đâu định giá đến đấy cũng không được. Việc định giá như vậy sẽ làm sai lệch ý nghĩa và giá trị sử dụng của một nhà ở.

2.2 Về việc xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai 

Việc xử lý tài sản trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Có thể kể đến như: 

Việc định giá tài sản có sự chênh lệch giữa giá trị tài sản và giá được định giá. Tình trạng này xuất phát từ nguyên do chưa nắm bắt thực tế giá thị trường, nhu cầu thị trường về bất động sản nên việc định giá tài sản thế chấp còn chưa chính xác. Điều này dẫn đến khi xử lý tài sản, ngân hàng có khả năng không thu hồi đủ vốn do giá trị tài sản thấp hơn khoản nợ mà khách hàng phải trả cho ngân hàng. 

Một số trường hợp khác khi không thể bán được tài sản hoặc bán được nhưng giá trị rất thấp thì khách hàng sẽ yêu cầu tổ chức tín dụng nhận chính tài sản đó. Nếu tổ chức tín dụng nhận thì sẽ phải tốn thêm rất nhiều chi phí liên quan đến việc bảo quản, trông coi… và vốn của tổ chức tín dụng sẽ bị “chôn” trong tài sản cho đến khi xử lý được tài sản đó.

Trong phương thức xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai: Như tác giả đã bàn luận trước đó, tại thời điểm xử lý tài sản đảm bảo mà nhà ở đó chưa hình thành hoặc chưa được đăng ký quyền sở hữu thì dù lựa chọn phương thức xử lý nào, tổ chức tín dụng cũng sẽ gặp bất lợi. Nếu tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ ảnh hưởng đến vấn đề tài chính của tổ chức tín dụng. Nguồn vốn của tổ chức tín dụng bị tồn đọng không thể vận hành trong lưu thông, nếu tình trạng này kéo dài càng lâu thì tổ chức tín dụng càng bị thiệt hại.

3. Kết luận

Trong bài viết này, tác giả đã hệ thống các quy định pháp luật có liên quan, từ đó làm rõ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai và đặc điểm pháp lý của biện pháp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, phân tích và đánh giá các phương thức quản lý và xử lý cụ thể áp dụng đối với loại tài sản này nhằm đem đến cho quý độc giả những góc nhìn khách quan, trung thực nhất về chế định đang nghiên cứu. Đồng thời thông qua bài viết tác giả cũng đã chỉ ra những vướng mắc còn tồn đọng trong việc thực thi các quy định hiện hành đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thực tế. 

Luật Đất đai là văn bản pháp lý có ý nghĩa quan trọng, to lớn trong việc quản lý và sử dụng đất đai của nước ta. Sau nhiều năm áp dụng, Luật đất đai năm 2013 dần bộc lộ những điểm không còn phù hợp với sự phát triển của kinh tế – xã hội ở nước ta. Sự ra đời của Luật Đất đai 2024, đánh dấu một bước phát triển trong chính sách đổi mới, hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam.

Thứ nhất, bỏ khung giá đất xác định theo nguyên tắc giá thị trường.

Theo quy định quy định tại Điều 158 Luật đất đai năm 2024, việc xác định Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

– Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

– Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

– Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

– Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

– Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ngoài ra, tại Điều 159 Luật này còn có quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Thứ hai, đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 01/7/2014 có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện:

– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

– Không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Thứ ba, đất cấp sai thẩm quyền vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định tại Điều 140 Luật đất đai năm 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

– Nếu đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật đất đai năm 2024.

– Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật đất đai năm 2024.

– Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

–  Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật đất đai năm 2024 thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;

– Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật đất đai năm 2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;

– Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;

Ngoài ra, đối với trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của Luật đất đai năm 2024. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật đất đai năm 2024.

Thứ tư, Luật đất đai năm 2024 quy định rõ các trường hợp Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Căn cứ Điều 79 Luật đất đai năm 2024, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa trong trường hợp sau đây:

1. Xây dựng công trình giao thông: đường ô tô cao tốc, đường ô tô, đường trong đô thị, đường nông thôn kể cả đường tránh, đường cứu nạn và đường trên đồng ruộng phục vụ nhu cầu đi lại chung của mọi người, điểm dừng xe, điểm đón trả khách, trạm thu phí giao thông, công trình kho bãi, nhà để xe ô tô; bến phà, bến xe, trạm dừng nghỉ; các loại hình đường sắt; nhà ga đường sắt; các loại cầu, hầm phục vụ giao thông; công trình đường thủy nội địa, công trình hàng hải; công trình hàng không…

2. Xây dựng công trình thủy lợi: đê điều, kè, cống, đập, tràn xả lũ, hồ chứa nước, đường hầm thủy công, hệ thống cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước kể cả hành lang bảo vệ công trình thủy lợi mà phải sử dụng đất; công trình thủy lợi đầu mối kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình thủy lợi thuộc phạm vi công trình thủy lợi;

3. Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước: nhà máy nước; trạm bơm nước; bể, tháp chứa nước; tuyến ống cấp nước, thoát nước; hồ điều hòa; công trình xử lý nước, bùn, bùn cặn kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình cấp nước, thoát nước;

4. Xây dựng công trình xử lý chất thải: trạm trung chuyển; bãi chôn lấp rác; khu liên hợp xử lý, khu xử lý, cơ sở xử lý chất thải, chất thải nguy hại kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình xử lý chất thải;

5. Xây dựng công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, bao gồm: nhà máy điện và công trình phụ trợ của nhà máy điện; công trình đập, kè, hồ chứa nước, đường dẫn nước phục vụ cho nhà máy thủy điện; hệ thống đường dây truyền tải điện và trạm biến áp; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi nhà máy điện; hệ thống chiếu sáng công cộng;

6. Xây dựng công trình dầu khí, bao gồm: giàn khai thác, công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học; kho chứa dầu thô, kho chứa, trạm bơm xăng, dầu, khí, hệ thống đường ống dẫn, hành lang bảo vệ an toàn công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu, khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học;

7. Xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, bao gồm: nhà, trạm, cột ăng ten, cột treo cáp, cống, bể, ống cáp, hào, tuy nen kỹ thuật và công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan khác để lắp đặt thiết bị phục vụ viễn thông và thiết bị được lắp đặt vào đó để phục vụ viễn thông; trung tâm dữ liệu; kể cả hành lang bảo vệ an toàn các công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật mà không được sử dụng vào mục đích khác; hệ thống cơ sở khai thác bưu gửi và điểm phục vụ bưu chính; điểm bưu điện – văn hóa xã; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin;

8. Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;

9. Xây dựng công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và công trình tín ngưỡng hợp pháp khác;

10. Xây dựng công trình tôn giáo, bao gồm: trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất; trường đào tạo người chuyên hoạt động tôn giáo; tượng đài, bia, tháp và công trình tôn giáo hợp pháp khác;

11. Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng, bao gồm: công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác; công trình hội họp và hoạt động khác phù hợp với phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư ở địa phương;

12. Xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội và tổ chức khác thành lập theo quy định của pháp luật được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên;

13. Xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội;

14. Xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, bao gồm: trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, trung tâm văn hóa, cung văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc; công trình di tích; công trình có tính biểu trưng, nghệ thuật, cung thiếu nhi, nhà thiếu nhi, trung tâm hoạt động thanh thiếu nhi, nhà bảo tàng, nhà triển lãm, thư viện, cơ sở sáng tác văn học, cơ sở sáng tác nghệ thuật, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, trụ sở của đoàn nghệ thuật; công trình mở rộng, cải tạo, tu bổ, phục hồi, phát huy giá trị di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa vào danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; cơ sở văn hóa khác do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;

15. Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: cơ sở khám bệnh, chữa bệnh; cơ sở phục hồi chức năng; cơ sở y tế dự phòng; cơ sở dân số; cơ sở kiểm nghiệm; cơ sở kiểm chuẩn, kiểm định; cơ sở giám định y khoa; cơ sở giám định pháp y; cơ sở sản xuất thuốc; cơ sở sản xuất thiết bị y tế; trung tâm cung cấp dịch vụ công tác xã hội, cơ sở bảo trợ xã hội; trung tâm chữa bệnh, giáo dục, lao động xã hội; trung tâm điều dưỡng người có công; cơ sở trợ giúp trẻ em; cơ sở tham vấn, tư vấn chăm sóc người cao tuổi, người khuyết tật, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt, người nhiễm HIV/AIDS, người tâm thần; cơ sở cai nghiện ma túy; cơ sở nuôi dưỡng người già, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt;

16. Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non, cơ sở giáo dục phổ thông, cơ sở giáo dục thường xuyên, trường chuyên biệt, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp;

17. Xây dựng cơ sở thể dục, thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: khu liên hợp thể thao, trung tâm đào tạo, huấn luyện vận động viên thể thao; sân vận động, cơ sở thi đấu, tập luyện các môn thể thao;

18. Xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: tổ chức nghiên cứu, phát triển, dịch vụ khoa học và công nghệ; tổ chức hỗ trợ khởi nghiệp đổi mới sáng tạo; cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; công viên khoa học, công nghệ; bảo tàng khoa học; hệ thống chuẩn đo lường;

19. Xây dựng cơ sở ngoại giao, bao gồm: trụ sở của các đại sứ quán, lãnh sự quán, văn phòng đại diện của các tổ chức ngoại giao nước ngoài, các tổ chức phi Chính phủ có chức năng ngoại giao; cơ sở ngoại giao đoàn do Nhà nước quản lý;

20. Xây dựng công trình sự nghiệp về xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật;

21. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; dự án tái định cư;

22. Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế;

23. Thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung có quy mô lớn, tập trung đồng bộ về kết cấu hạ tầng dùng chung từ khâu sản xuất đến chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản phục vụ trên phạm vi liên huyện, liên tỉnh hoặc liên vùng; dự án trồng, bảo tồn gen cây thuốc để phát triển dược liệu y học cổ truyền;

24. Thực hiện hoạt động lấn biển;

25. Hoạt động khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, kể cả hạng mục công trình phục vụ cho việc khai thác, chế biến khoáng sản gắn với khu vực khai thác và hành lang bảo vệ an toàn cho việc khai thác mà phải thu hồi đất;

26. Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển;

27. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;

28. Nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt;

29. Thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật này;

30. Xây dựng công trình, trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm;

31. Thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật;

32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Luật Đất đai sửa đổi vừa thông qua cho phép đất không giấy tờ trước 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như quy định cũ) không có tranh chấp, được cấp sổ đỏ.

Đây là một trong những giải pháp để hạn chế tình trạng sở hữu chéo, thao túng, chi phối tổ chức tín dụng mà Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đưa ra, vừa được Quốc hội biểu quyết thông qua.

Với 91,28% đại biểu Quốc hội biểu quyết tán thành, sáng 18/1, Quốc hội đã thông qua dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Dự án luật gồm 15 chương, 210 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024.

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày cho biết, về một số quy định liên quan đến xử lý sở hữu chéo, thao túng, chi phối tổ chức tín dụng (tại khoản 24 Điều 4, Điều 63, Điều 136), có ý kiến đề nghị quy định người có liên quan phù hợp với loại hình quỹ tín dụng nhân dân.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo luật đã quy định phạm vi người có liên quan đối với quỹ tín dụng nhân dân hẹp hơn so với các loại hình tổ chức tín dụng khác và thể hiện tại điểm h khoản 24 Điều 4 của dự thảo luật.

Có ý kiến cho rằng, biện pháp giảm tỷ lệ sở hữu cổ phẩn, giảm giới hạn cấp tín dụng chưa xử lý được vấn đề sở hữu chéo, thao túng, chi phối như thời gian vừa qua, quan trọng là việc giám sát thực thi.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) thống nhất với ý kiến của đại biểu Quốc hội, bên cạnh quy định việc giảm tỷ lệ sở hữu cổ phần, giới hạn cấp tín dụng và một số quy định trong tổ chức, quản trị, điều hành, dự thảo luật đã bổ sung quy định về cung cấp, công bố công khai thông tin (Điều 49), trong đó, cổ đông sở hữu từ 1% vốn điều lệ trở lên của tổ chức tín dụng phải thực hiện cung cấp thông tin, tổ chức tín dụng phải công bố công khai thông tin của các cổ đông này để bảo đảm minh bạch.

“UBTVQH đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nâng cao hiệu quả phối hợp với bộ, ngành có liên quan; đồng thời, có giải pháp tăng cường hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát, bảo đảm hạn chế cao nhất tình trạng sở hữu chéo, thao túng, chi phối tổ chức tín dụng”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu rõ.

Về hoạt động đại lý bảo hiểm của tổ chức tín dụng (tại Điều 5, Điều 113), có ý kiến đề nghị nghiên cứu luật hóa để có chế tài ngăn chặn, xử lý nghiêm đối với các hành vi vi phạm của nhân viên tổ chức tín dụng, như việc tư vấn không đầy đủ khiến một số khách hàng nhầm lẫn giữa sản phẩm bảo hiểm và sản phẩm ngân hàng hoặc yêu cầu mua bảo hiểm gắn với các khoản vay khi có nhu cầu vay vốn của ngân hàng. Có ý kiến đề nghị không nên cho phép ngân hàng thương mại liên kết bán bảo hiểm; cấm bán chéo bảo hiểm nhân thọ.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, UBTVQH xin chỉnh lý dự thảo luật theo hướng bổ sung quy định về hành vi bị nghiêm cấm như sau: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, người quản lý, người điều hành, nhân viên của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài gắn việc bán sản phẩm bảo hiểm không bắt buộc với việc cung ứng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng dưới mọi hình thức. Đồng thời, giao Thống đốc NHNN quy định phạm vi hoạt động đại lý bảo hiểm của tổ chức tín dụng để phù hợp với tính chất và hoạt động của lĩnh vực ngân hàng.

Về can thiệp sớm tổ chức tín dụng (tại Điều 159, Điều 161), theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, có ý kiến đề nghị cân nhắc kỹ lưỡng điểm a và b khoản 2 Điều 159 của dự thảo luật quy định tổ chức tín dụng phải thuyết minh rõ số dự phòng rủi ro chưa được trích lập, số lãi phải thu phải thoái chưa phân bổ trong báo cáo tài chính, bao gồm cả báo cáo tài chính niêm yết công khai tại dự thảo luật.

UBTVQH xin báo cáo: tại Điều 154 của dự thảo luật đã quy định việc công khai báo cáo tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp tổ chức tín dụng đang được kiểm soát đặc biệt. Do vậy, trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, UBTVQH xin tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội theo hướng quy định về dự phòng rủi ro chưa được trích lập, số lãi phải thu phải thoái chưa phân bổ như tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 159 của dự thảo luật. UBTVQH đề nghị Chính phủ trong quá trình triển khai thực hiện luật chỉ đạo NHNN chịu trách nhiệm và có giải pháp phù hợp để nắm rõ thực trạng tài chính của các tổ chức tín dụng này khi được áp dụng cơ chế hỗ trợ, bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng…

Luật các Tổ chức tín dụng được Quốc hội thông qua vào sáng 18/1 đã bổ sung quy định cấm tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài gắn việc bán sản phẩm bảo hiểm không bắt buộc với việc cung ứng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng dưới mọi hình thức.

Trước đó, qua thảo luận, có ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị nghiên cứu luật hóa để có chế tài ngăn chặn, xử lý nghiêm đối với các hành vi vi phạm của nhân viên tổ chức tín dụng (TCTD) như: việc tư vấn không đầy đủ khiến một số khách hàng nhầm lẫn giữa sản phẩm bảo hiểm và sản phẩm ngân hàng , hoặc yêu cầu mua bảo hiểm gắn với các khoản vay khi có nhu cầu vay vốn của ngân hàng.

Bên cạnh đó, cũng có ý kiến đề nghị không nên cho phép ngân hàng thương mại liên kết bán bảo hiểm; cấm bán chéo bảo hiểm nhân thọ.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (TVQH) cho biết đã chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng bổ sung quy định nghiêm cấm TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, người quản lý, người điều hành, nhân viên của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài gắn việc bán sản phẩm bảo hiểm không bắt buộc với việc cung ứng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng dưới mọi hình thức.

Đồng thời, giao Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định phạm vi hoạt động đại lý bảo hiểm của TCTD để phù hợp với tính chất và hoạt động của lĩnh vực ngân hàng.
Về biện pháp hỗ trợ tổ chức tín dụng được can thiệp sớm, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh có ý kiến đề nghị cân nhắc kỹ lưỡng điểm a và b khoản 2 Điều 159 của dự thảo Luật quy định TCTD phải thuyết minh rõ số dự phòng rủi ro chưa được trích lập, số lãi phải thu phải thoái chưa phân bổ trong báo cáo tài chính, bao gồm cả báo cáo tài chính niêm yết công khai tại dự thảo Luật.
Giải trình, Ủy ban TVQH cho biết, tại Điều 154 của dự thảo Luật đã quy định việc công khai báo cáo tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp TCTD đang được kiểm soát đặc biệt. Do vậy, trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, Ủy ban TVQH xin tiếp thu ý kiến của đại biểu theo hướng quy định về dự phòng rủi ro chưa được trích lập, số lãi phải thu phải thoái chưa phân bổ.

Ủy ban TVQH đề nghị Chính phủ trong quá trình triển khai thực hiện Luật chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước chịu trách nhiệm và có giải pháp phù hợp để nắm rõ thực trạng tài chính của các TCTD này khi được áp dụng cơ chế hỗ trợ, bảo đảm an toàn hệ thống TCTD.

Bổ sung quy định về xử lý nợ xấu

Về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm, qua thảo luận có ý kiến đại biểu đề nghị bổ sung tại khoản 15 Điều 210 quy định chuyển tiếp đối với các hợp đồng có tài sản đảm bảo là dự án bất động sản được ký kết trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu, Ủy ban TVQH xin chỉnh lý theo hướng quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ tại khoản 3 Điều 200 và về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ tại khoản 15 Điều 210 của dự thảo Luật.

Dự thảo Luật các TCTD có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024, trừ quy định tại khoản 2 Điều này. Riêng khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2024.

Luật các Tổ chức tín dụng (TCTD) được Quốc hội thông qua gồm 15 Chương, 210 Điều và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 (trừ quy định tại khoản 2 Điều 209). Riêng khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2024.

Sau 4 kỳ họp cho ý kiến, sáng nay, 18/1, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 432/477 đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành (chiếm 87,63% tổng số đại biểu).

Sáng 18/1, tiếp tục chương trình làm việc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội tiến hành biểu quyết thông qua Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt

Trình bày Báo cáo Giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Luật Đất đai là dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp Nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp; đồng thời, cũng là dự án Luật rất khó và phức tạp.

Dự án Luật đã được Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Chính phủ và các cơ quan, tổ chức hữu quan chuẩn bị rất trách nhiệm, kỹ lưỡng, công phu qua nhiều vòng, nhiều bước; được trình Quốc hội tại 4 kỳ họp, 2 hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, 8 phiên họp chính thức của UBTVQH (trong đó có 01 phiên cho ý kiến về Kế hoạch lấy ý kiến Nhân dân) và được chỉnh lý, tiếp thu ý kiến của các cơ quan, tổ chức, chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng chịu sự tác động và trên 12 triệu lượt ý kiến của Nhân dân.

Quốc hội xem xét dự thảo Luật tại Kỳ họp bất thường thứ 5 theo quy trình đặc biệt và tất cả ý kiến đại biểu Quốc hội đã được tiếp thu, giải trình, không còn đại biểu Quốc hội nào phát biểu thêm. Điều đó cho thấy tinh thần cẩn trọng của Quốc hội và các cơ quan trong hoạt động lập pháp, luôn đề cao chất lượng và hiệu quả.

Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều

Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều; đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật. Việc hoàn thiện các nội dung cụ thể và các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước và thực hiện theo đúng quan điểm đã xác định tại Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 09/11/2022 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Đến nay, UBTVQH, Chính phủ và các cơ quan đã thống nhất cao về dự thảo Luật đủ điều kiện để trình Quốc hội xem xét, thông qua.

Ngày 17/01/2024, UBTVQH đã có Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trên cơ sở ý kiến đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, ý kiến của Chính phủ và ý kiến các cơ quan, gửi đến đại biểu Quốc hội.UBTVQH báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật:

Về quyền của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm (Điều 34), có ý kiến đề nghị cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm. UBTVQH xin báo cáo: Dự thảo Luật quy định theo hướng phân biệt giữa trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì có quyền sử dụng đất và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thuê trong hợp đồng thuê, với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Có ý kiến đề nghị đối với đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) đã trả tiền thuê đất cho cả vòng đời dự án thì nên cho thế chấp; có thể xem xét cho ĐVSNCL được quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, nhất là các ĐVSNCL tự chủ. UBTVQH xin báo cáo: Trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự thì phải xử lý đồng bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; vì vậy, việc cho phép thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê dẫn đến rủi ro với đất do ĐVSNCL sử dụng vốn có nguồn gốc là đất do Nhà nước giao. Đối với việc góp vốn, thế chấp bằng tài sản không gắn liền với đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, UBTVQH và Chính phủ ghi nhận ý kiến đại biểu Quốc hội để tiếp tục nghiên cứu, xem xét hoàn chỉnh pháp luật có liên quan. Việc tiếp cận các quỹ đất của ĐVSNCL thuận lợi hơn so với các tổ chức kinh tế; vì vậy, nếu ĐVSNCL được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm cũng được trao quyền đầy đủ như tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm thì sẽ tạo ra sự bất bình đẳng giữa ĐVSNCL và các doanh nghiệp.

Bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế

Về bảng giá đất (Điều 159), có ý kiến đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm 1 lần như luật hiện hành và hằng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu rõ, đây là nội dung đã được các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, trình Quốc hội thảo luận nhiều lần trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường; tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường. Thể chế hóa Nghị quyết số 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, dự thảo Luật quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất. Dự thảo Luật cũng quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

Để bảo đảm chất lượng bảng giá đất, các cơ quan quản lý nhà nước các cấp cần nâng cao hơn nữa năng lực trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai để trực tiếp phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất đai, UBTVQH và Chính phủ sẽ chỉ đạo trong quá trình thực hiện Luật.

Giải trình, tiếp thu ý kiến đại biểu về phương pháp thặng dư (điểm c khoản 5 Điều 158), UBTVQH báo cáo: Định giá đất là vấn đề khó, nội dung quy định tại dự thảo Luật đã được Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài.

Dự thảo Luật quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại dự thảo Luật về phương pháp thặng dư. Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay nền kinh tế đang phát triển thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác. Mặt khác, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Bảo đảm thực hiện được mục tiêu tỷ lệ che phủ rừng

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), có ý kiến đề nghị bỏ khoản 32 Điều 79 dự thảo Luật, thực hiện theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Trên cơ sở trao đổi kỹ lưỡng và thống nhất giữa các cơ quan, UBTVQH tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội theo hướng, tiếp tục quy định rõ tại khoản 32 Điều 79 đây là trường hợp được Quốc hội xem xét theo trình tự, thủ tục rút gọn, tương tự quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Đầu tư năm 2020 về sửa đổi, bổ sung danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 (Điều 243), có ý kiến đề nghị xem xét, sửa đổi về nội dung quy hoạch đất rừng sản xuất tại các điều 65, 66, 67 và điểm d khoản 1 Điều 243, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch để đảm bảo thống nhất và phù hợp với pháp luật về lâm nghiệp. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở đề xuất của Chính phủ và ý kiến của các đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật quy định theo hướng quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quan trọng tầm quốc gia. Các chỉ tiêu sử dụng đất khác được xác định tại các quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện theo quy định của Chính phủ nhằm bảo đảm tính khả thi trong việc lập quy hoạch. Đồng thời, đề nghị Chính phủ quan tâm ý kiến đại biểu Quốc hội, chỉ đạo bộ, ngành địa phương thực hiện tốt công tác bảo vệ và phát triển rừng, bảo đảm thực hiện được mục tiêu tỷ lệ che phủ rừng của tại Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm.

Quy định hiệu lực sớm đối với Điều 190 và Điều 248 của Luật từ ngày 1/4/2024

Về hiệu lực thi hành (Điều 252), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, dự thảo Luật quy định hiệu lực sớm đối với Điều 190 và Điều 248 dự thảo Luật từ ngày 1/4/2024. Nghị quyết số 109/2023/QH15 ngày 29/11/2023 của Quốc hội về “tiếp tục thực hiện một số nghị quyết của Quốc hội khóa XIV và từ đầu nhiệm kỳ khóa XV đến hết Kỳ họp thứ 4 về giám sát chuyên đề, chất vấn” cũng đã quyết nghị về việc trong năm 2024 ban hành quy định về hoạt động lấn biển.

Trên cơ sở các quy định có hiệu lực thi hành sớm, đề nghị Chính phủ nghiên cứu kỹ lưỡng, hoàn thiện các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành tương ứng bảo đảm khả thi, rõ ràng, chặt chẽ, theo đúng quy định của pháp luật, tránh vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện; nhất là đối với hoạt động lấn biển không chỉ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai mà còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đầu tư công, xây dựng, môi trường, tài nguyên, môi trường biển và hải đảo và pháp luật khác có liên quan, cần có quy định mang tính đồng bộ.

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày cũng giải trình, tiếp thu ý kiến đại biểu liên quan đến các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127); Về đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp (Điều 152).

Sau khi nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Quốc hội tiến hành biểu quyết thông qua luật này.

Theo quy định mới, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng nhằm bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sáng nay 28/11, với hơn 94% đại biểu tán thành. Luật này có hiệu lực từ 1/1/2025.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu điểm mới, giao dịch bất động sản giữa các cá nhân, tổ chức quy mô nhỏ sẽ do các bên thỏa thuận hình thức thanh toán hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng.

Quy định này, theo ông Thanh, nhằm bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo quy định mới được Quốc hội thông qua, đặt cọc mua bán nhà trên giấy được siết lại. Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…

Việc này, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bởi, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.

Tuy nhiên, dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện đưa vào bán nhưng tới thời điểm luật có hiệu lực thi hành (1/1/2025) chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định hiện hành. Chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án bất động sản theo luật mới, trước khi ký hợp đồng.

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, qua rà soát Ủy ban Thường vụ Quốc hội chốt phương án khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Như vậy, khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan đến đất đai) trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải có quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, theo VTC News.

Chủ nhiệm Ủy ban Vũ Hồng Thanh cho hay, quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án và bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chuyển nhượng những gì người bán, chuyển nhượng có.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế, hiện nay tiền mặt đang được giao dịch tự do khiến cho việc mua bán bất động sản không được kiểm soát. Hơn nữa, nhiều người có thể sử dụng tiền mặt từ các nguồn không rõ để đi mua bất động sản, bao gồm cả tiền hợp pháp và phi pháp.

Dựa trên kinh nghiệm hoạt động tài chính tại Mỹ, ông Hiếu cho rằng việc yêu cầu giao dịch mua bán bất động sản phải chuyển qua ngân hàng sẽ giúp cơ quan an ninh tiền tệ truy xuất rõ nguồn gốc và dòng tiền, phát hiện các giao dịch bất thường, đồng thời các cơ quan ngân hàng yêu cầu khai báo nguồn gốc khi chuyển tiền vào hệ thống ngân hàng.

Vị chuyên gia nhận định rằng, quy định này mặc dù có thể làm chậm lại hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng là chi phí xã hội cho một nền kinh tế trong sạch.

Đồng quan điểm, các chuyên gia cũng cho rằng dữ liệu thanh toán qua ngân hàng sẽ là một tài liệu quan trọng để xác định trách nhiệm và nghĩa vụ các bên liên quan khi có tranh chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra. Đặc biệt, việc quy định thanh toán qua ngân hàng còn góp phần chống thất thu thuế một cách hiệu quả khi giá trị giao dịch bất động sản lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, nước ta đã tham gia Công ước của Liên Hiệp quốc về phòng, chống rửa tiền và để thực hiện Luật Phòng, chống rửa tiền 2012; Chính phủ đã ban hành Nghị định 116/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền nên việc quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng là rất cần thiết, theo diendandoanhnghiep.vn.

Nhằm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, chống thất thu ngân sách nhà nước và góp phần phòng, chống rửa tiền, HoREA cho rằng nội dung này cần được hướng dẫn thi hành tại Nghị định 02/2022 với quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

(Tổng hợp).