Tờ trình của Chính phủ ngày 01/11 nêu 11 điểm mới của dự thảo luật, trong đó sẽ xin ý kiến Quốc hội về ba nội dung nhạy cảm, còn nhiều quan điểm khác nhau.
– Quy định cụ thể về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
Trong chương Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ), ban soạn thảo đã dành riêng một mục để quy định cụ thể về đấu giá đất gồm cả đất đã “sạch” và đất chưa “sạch” và đấu thầu các dự án có SDĐ.
Theo đó, đất đem ra đấu giá phải đảm bảo nhiều điều kiện. Đối với đất đã bồi thường, giải phóng mặt bằng xong thì phải có trong kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện, đã có quy hoạch chi tiết 1/500, thuộc quỹ đất để đấu giá và một số quy định khác.
Trong trường hợp đấu giá quyền SDĐ mà đất chưa bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) thì ngoài các điều kiện nêu trên, cần phải được sự đồng ý của 100% người bị thu hồi đất về phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Dự thảo luật cũng quy định về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ. Cùng với đó, dự thảo quy định một trong những trách nhiệm của UBND cấp tỉnh là hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá, đấu thầu.
Ngoài quy định tại Luật Đất đai thì việc đấu giá, đấu thầu còn phải tuân thủ theo quy định của các luật chuyên ngành như Luật Đấu giá tài sản, Luật Đấu thầu… Có thể thấy xuất phát từ rất nhiều bất cập trong thực tiễn thực hiện đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ trong thời gian qua, dự thảo luật lần này đã quy định cụ thể, chi tiết hơn so với Luật Đất đai hiện hành.
– Được thế chấp, bán, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với quyền thuê đất
Một trong những điểm mới quan trọng khác của dự thảo luật là việc cho phép các tổ chức, cá nhân thuê đất của Nhà nước với hình thức trả tiền hằng năm sẽ được phép bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn đối với tài sản của mình gắn liền với quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất với Nhà nước.
Luật Đất đai hiện hành chỉ quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê cùng với đối tượng có liên quan. Tại dự thảo luật sửa đổi, cơ quan soạn thảo đã quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm.
Dự thảo luật cũng đã nêu các điều kiện để được bán, cho thuê và cả điều kiện của bên nhận chuyển nhượng. Cụ thể là tài sản đó phải đảm bảo ba điều kiện: Tạo lập hợp pháp; đã hoàn thành việc xây dựng đúng theo quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận; đối tượng được Nhà nước cho thuê đất đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Theo cơ quan soạn thảo, việc đưa nội dung này vào dự thảo luật lần này chính là việc thể chế hóa tinh thần Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền SDĐ”, qua đó làm tăng hiệu quả SDĐ.
Trong tờ trình của Chính phủ nhận định đây cũng là một trong những nội dung mà trong quá trình thảo luận còn có nhiều ý kiến khác nhau. Có ý kiến đề nghị không quy định nội dung này vào dự thảo luật vì nếu quy định như vậy sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm. Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng. Thậm chí có tình trạng lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư. Vì vậy, Chính phủ sẽ xin ý kiến của QH.
– Người bị thu hồi đất được lựa chọn nhiều hình thức bồi thường
Dự thảo luật đã quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cùng với đó là trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.
Đặc biệt, dự thảo luật cũng đa dạng hóa hình thức bồi thường: Bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi; hoặc bằng tiền, bằng đất khác; hoặc bằng nhà ở để người dân có nhiều lựa chọn. Giá đất bồi thường theo giá thị trường; tách bạch các khoản bồi thường, các khoản hỗ trợ, đồng thời quy định công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải đi trước một bước khi quyết định thu hồi đất.
Dự thảo luật cũng đã cụ thể hóa nguyên tắc người bị thu hồi đất “có chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ” theo tinh thần Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương. Điều này được thể hiện thông qua quy định các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm TĐC theo thứ tự ưu tiên (tại chỗ; trên cùng địa bàn xã, phường; địa bàn tương đồng)…
11 điểm mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Tại tờ trình QH, Chính phủ đã nêu ra 11 điểm mới của dự thảo luật. Trong đó, Chính phủ xin ý kiến QH về ba nội dung: Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền SDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên 15 lần so với hạn mức được giao; mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trồng lúa; quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm.
Theo Chính phủ, đây là những vấn đề phức tạp, nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người SDĐ còn nhiều ý kiến khác nhau khi thảo luận.
Tám nội dung mới khác trong dự thảo lần này bao gồm: Quy định cụ thể về quyền và trách nhiệm của Nhà nước cũng như quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; hoàn thiện các quy định về quyền của người SDĐ, quy hoạch, kế hoạch SDĐ; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ; chính sách tài chính đất đai, giá đất; phát triển quỹ đất, thị trường quyền SDĐ; quản lý SDĐ nông nghiệp; quản lý SDĐ đa mục đích; về chuyển đổi số và cải cách hành chính; về thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm.
