2-truong-hop-mua-ban-nha-dat-giay-viet-tay-duoc-cap-so-do-0921

Mua, bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Hiện nay, kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự về mua bán nhà, đất cũng trở nên khá phổ biến trong đời sống hằng ngày. Tuy vậy, hầu hết người dân đều không nắm rõ các quy định pháp lý cần thiết về mua, bán nhà đất. Các giao dịch nhà, đất được thường được xác lập bằng giấy viết tay. Về hiệu lực của văn bản này dưới góc độ pháp lý như thế nào, mời các bạn xem bài viết dưới đây.

1. Giấy viết tay trong giao dịch mua, bán nhà đất?

Giấy viết tay trong giao dịch mua, bán nhà đất là văn bản giữa các chủ thể giữa “bên mua” và “bên bán” trong một giao dịch. Trên văn bản này, thông thường thể hiện các nội dung như: Họ và tên bên mua, bên bán; giá; quyền và nghĩa vụ của các bên; chữ ký của các bên…Tuy nhiên, văn bản này không được “công chứng”, “chứng thực” theo quy định của pháp luật.

2. Hiệu lực của giấy mua, bán nhà đất viết tay?

– Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

– Ở một văn bản luật khác, yêu cầu về hình thức được đặt ra đối với giao dịch được thể hiện như sau: Khoản 2, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

–> Như vậy, dựa vào các cơ sở pháp lý nêu trên, giấy viết tay hay các văn bản thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất khác cần thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý. Nếu vi phạm về thủ tục công chứng, chứng thực rất có khả năng giao dịch sẽ bị vô hiệu về hình thức.

Các quy định trên cũng có những ngoại lệ nhất định, được thể hiện tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ 2 trường hợp sau đây:

Một là, giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Hai là, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, giấy mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực nếu đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì người dân có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực.

16

ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ NĂM 2024?

Sổ đỏ là cách gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đời sống hằng ngày. Vậy, điều kiện cấp Giấy chứng nhận trong năm 2024 là gì, mời bạn tham khảo nội dung sau đây:

Cơ sở pháp lý: Điều 100 Luật đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014 quy định:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15.10.1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15.10.1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15.10.1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15.10.1993.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; văn tự mua bán nhà ở…

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15.10.1993.

Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:

+ Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.

+ Nhưng đến trước ngày 1.7.2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

+ Không có tranh chấp.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…

– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.

– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.

– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.

– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15.10.1993 – 1.7.2014 mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

Cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ, cụ thể:

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 3 điều kiện sau:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1.7.2014.

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 3 điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1.7.2004.

– Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Nguồn: https://laodong.vn/bat-dong-san/quy-dinh-ve-dieu-kien-cap-so-do-nam-2024-1300389.ldo

 

tải xuống (1)

Một số vấn đề về công chứng hợp đồng ủy quyền?

Việc lập và công chứng hợp đồng ủy quyền được coi là căn cứ pháp lý và là chứng cứ xác thực, tin cậy cho việc thực hiện các giao dịch do người đại diện theo ủy quyền thực hiện nhân danh người ủy quyền. Trên thực tế, việc công chứng hợp đồng uỷ quyền ngày càng tăng, phát sinh không ít những vướng mắc, bất cập liên quan đến chủ thể, đối tượng của hợp đồng ủy quyền; quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng ủy quyền.

1. Một số vướng mắc, khó khăn

Ủy quyền là quan hệ phổ biến trong thực tiễn cuộc sống hiện nay khi các cá nhân, tổ chức không tiện thực hiện công việc của mình nên đã ủy quyền cho người khác thực hiện thay thông qua hợp đồng ủy quyền. Việc ủy quyền này giúp cho cá nhân, tổ chức dễ dàng, thuận tiện hơn trong việc thực hiện các giao dịch dân sự đồng thời tiết kiệm được nhiều thời gian do khoảng cách địa lý và tính chất đặc thù của công việc không tiện đến các tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, khi nhắc đến hợp đồng ủy quyền không thể không đề cập đến rủi ro cũng như những khó khăn cho Công chứng viên khi tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền, cụ thể:

Một là, liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Theo đó, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền được quy định trong hai trường hợp: (1) Ủy quyền có thù lao; (2) Ủy quyền không có thù lao. Trong cả hai trường hợp, bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nhưng phải kèm theo các điều kiện khác nhau và phải báo trước cho bên kia một thời gian hợp lý. Tuy nhiên, thời gian hợp lý cụ thể là bao lâu thì chưa có hướng dẫn cụ thể. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp phát sinh. Bởi lẽ, chủ thể trong quan hệ ủy quyền không thể tự mình ước lượng và đưa ra thời gian cụ thể báo trước cho bên còn lại. Để quy định này không còn mang tính hình thức, cần phải xác định cụ thể thời gian báo trước đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

Mặt khác, BLDS năm 2015 đã quy định rõ điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, tại Điều 51 Luật công chứng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2018 chỉ quy định công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. Như vậy, quy định trên không đề cập đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền đã công chứng mà chỉ đề cập về việc hai bên thỏa thuận sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng. Chính sự bất cập, không rõ ràng nêu trên đã dẫn đến không ít khó khăn cho Công chứng viên khi áp dụng trên thực tế. Công chứng viên thực hiện công chứng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền của bên nhận ủy quyền hoặc bên ủy quyền, chỉ cần một trong hai bên xuất trình hợp đồng ủy quyền đã ký kết và chứng minh việc đã thông báo cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý để thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Mặt khác, các tổ chức công chứng chỉ chấp nhận việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền khi cả hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng đã ký kết hợp đồng ủy quyền để cùng ký vào văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

Hai là, liên quan đến vấn đề hợp đồng ủy quyền giả tạo

Hợp đồng ủy quyền là một trong số các giao dịch có tính rủi ro cao, thường bị nhầm lẫn hay lạm dụng để che giấu một giao dịch khác. Các vụ lừa đảo cho vay tiền và thế chấp nhà cửa, đất đai thông qua hợp đồng chuyển nhượng có ủy quyền là biểu hiện của tình trạng lạm dụng hình thức này hay việc chuyển nhượng nhà cửa, đất đai nhưng lại được các bên thỏa thuận xác lập dưới dạng ủy quyền, khi giá thị trường có biến động mạnh thường dẫn đến tranh chấp. Việc làm của các bên thông qua xác lập hợp đồng ủy quyền đã che giấu bản chất thực của hợp đồng, làm mất đi tính tự nguyện của giao dịch, làm cho nội dung ủy quyền không phản ánh trung thực, khách quan. Từ đó, hợp đồng ủy quyền dần mất đi tính xác thực, dễ trở thành giao dịch bất hợp pháp.

Trên thực tế, khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản, các bên thường sử dụng hợp đồng ủy quyền. Vì nhiều lý do như: Những bất động sản mà chưa đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành việc mua bán. Các bên thỏa thuận lập hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản. Theo đó, các bên sẽ tiến hành lập hai hợp đồng là hợp đồng mua bán bất động sản và hợp đồng ủy quyền. Nội dung hợp đồng mua bán bất động sản sẽ nêu rõ đặc điểm bất động sản, giá cả, phương thức thanh toán, đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên… Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực theo quy định, thay vào đó, để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản, các bên lập thêm hợp đồng ủy quyền, trong đó, bên bán (bên ủy quyền) ủy quyền cho bên mua (bên được ủy quyền) toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền). Bên được ủy quyền sẽ hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để bảo đảm tính xác thực của hợp đồng, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau khi hoàn thành mọi thủ tục về mặt pháp lý đối với hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên yên tâm về tính pháp lý vì tổ chức hành nghề công chứng đã xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu bất động sản đối với bên được ủy quyền. Tuy nhiên, các bên không thể lường trước được hết những rủi ro khi sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu hợp đồng mua bán thật.

Chẳng hạn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật, bởi chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng. Như vậy, hợp đồng ủy quyền đương nhiên không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy quyền để thực hiện các giao dịch như mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp. Do đó, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác. Đồng thời, khi giá đất lên cao, bên ủy quyền có thể dễ dàng đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng bên ủy quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm che đậy việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Vì vậy, không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

Mặt dù, hợp đồng ủy quyền luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng khi các chủ thể yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền thì Công chứng viên không có quyền từ chối vì người có tài sản có toàn quyền yêu cầu ký loại hợp đồng ủy quyền này. Nếu Công chứng viên từ chối sẽ vi phạm vào những việc Công chứng viên không được làm trong quan hệ với người yêu cầu công chứng quy định tại Điều 9 Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ Tư pháp ban hành Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng và bị xử lý vi phạm theo Điều 71 Luật công chứng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2018. Thực tế, khi xảy ra tranh chấp (bên được ủy quyền đã bán mất tài sản được ủy quyền) thì bên ủy quyền thường khai báo với cơ quan có thẩm quyền là không biết nội dung và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền, không được Công chứng viên giải thích.

Ba là, về hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết

Quy định về trường hợp một trong các bên giao kết hợp đồng ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt. Quy định này chưa giải quyết triệt để vấn đề và bảo vệ quyền lợi của các bên. Trường hợp các bên không thể biết được bên kia đã chết nếu không có sự thông báo của người khác hoặc trường hợp một bên đã biết bên còn lại đã chết nhưng muốn giấu để tiếp tục thực hiện xong công việc như ủy quyền (đặc biệt là ủy quyền liên quan đến bất động sản). Bên cạnh đó, cũng chưa có quy định nào đề cập vấn đề khi một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết thì bên kia phải có cách xử lý như thế nào để bảo vệ được quyền lợi của các bên trong quan hệ ủy quyền.

Ngoài ra, khi bên được ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện các công việc được ủy quyền thì Công chứng viên khó có thể xác định được bên ủy quyền còn sống hay đã chết. Nếu Công chứng viên yêu cầu chứng minh sẽ gây hiểu lầm là làm khó dễ cho bên được ủy quyền khi thực hiện công việc được ủy quyền, trường hợp không yêu cầu cung cấp thì Công chứng viên không có cơ sở công chứng hợp đồng giao dịch liên quan đến hợp đồng ủy quyền cho bên được ủy quyền tiếp tục thực hiện nội dung công việc được ủy quyền.

Bốn là, khó khăn cho Công chứng viên khi xác định giấy tờ thật, giả

Hiện nay, việc sử dụng công nghệ cao trong in ấn với các văn bằng, chứng chỉ, giấy tờ đều được làm giả một cách rất tinh vi. Những trường hợp giấy tờ giả được làm bằng phôi thật, chữ ký và con dấu giả nhưng thông tin trong giấy tờ hoàn toàn trùng hợp với thông tin giao dịch trước đó (ví dụ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng làm giả thành 03 bản, thông tin hoàn toàn trùng khớp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thật và được mang đi giao dịch nhiều nơi).

Hiện tượng làm giả giấy tờ tác động xấu đến việc bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch dân sự, giải quyết thủ tục hành chính, thiệt hại về vật chất cho người dân. Không ít đối tượng thuê người mạo danh chủ sở hữu của một số loại tài sản có giá trị để giao dịch mua bán nhằm “qua mặt” Công chứng viên. Với các thủ đoạn khác nhau được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, nhiều đối tượng đã lừa đảo, chiếm đoạt của các tổ chức, cá nhân số tiền hàng tỉ đồng. Ngoài thiệt hại về vật chất, các hành vi này còn ảnh hưởng đến uy tín của các tổ chức hành nghề công chứng.

Ví dụ: Năm 2016, bà Vương Thị H đăng báo bán thửa đất ở quận 2, thành phố H. Lần đầu, M đến gặp bà H hỏi mua đất và yêu cầu xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, M cùng hai người khác quay lại gặp bà H và đánh tráo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả đã chuẩn bị sẵn để lấy bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thật. Tiếp đó, M đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho D thuê người đóng giả bà H, còn T đóng giả chồng bà H để ra công chứng ủy quyền bán đất. Công chứng viên thuộc Văn phòng công chứng P công chứng hợp đồng ủy quyền cho N được toàn quyền quyết định đối với thửa đất của vợ chồng bà H. Sau khi sang tên xong, thửa đất này được các đối tượng làm giả bán lại cho người khác giá 7,5 tỉ đồng. Tháng 10/2019, Tòa án nhân dân thành phố H xét xử sơ thẩm đã phạt bị cáo D 13 năm tù, T 07 năm tù về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, buộc cả hai bị cáo liên đới bồi thường cho người bị hại hơn 4,9 tỉ đồng. Nếu hai bị cáo không có khả năng bồi thường thì Văn phòng công chứng P, nơi công chứng hợp đồng ủy quyền phải có nghĩa vụ bồi thường thay.

Do các loại giấy tờ được làm giả bằng phương pháp tinh vi nên Công chứng viên không thể nhận biết được. Để xác định thật, giả ngoài việc phải trang bị phương tiện, máy móc hiện đại, cần phải có mẫu phẩm để đối chiếu, so sánh và mất nhiều thời gian. Hiện nay công nghệ làm giả giấy tờ đạt đến mức tinh xảo, trong khi Công chứng viên bằng kinh nghiệm và mắt thường kiểm tra các giấy tờ rất khó phát hiện.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền không chỉ mang đến rủi ro cho các chủ thể tham gia hợp đồng, mà còn đem lại không ít rủi ro cho Công chứng viên khi tiến hành công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng ủy quyền nói riêng khi đứng trước những hành vi, thủ đoạn lừa đảo tinh vi.

2. Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện

2.1. Cần hoàn thiện quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Để các quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền của BLDS năm 2015 được hiện thực hóa, cần có sự điều chỉnh để thống nhất giữa các quy định của luật chung và luật chuyên ngành là Luật công chứng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2018. Cụ thể, Luật công chứng năm 2014 cần nêu rõ về việc một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền đã công chứng và phải đáp ứng các điều kiện tương tự như quy định tại Điều 569 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, cần quy định rõ nếu bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền hoặc bên ủy quyền trước 03 ngày làm việc. Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng ủy quyền cần có các quy định cụ thể về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và trách nhiệm của các bên để từ đó hạn chế được việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

2.2. Xây dựng cơ sở pháp lý để hạn chế hợp đồng ủy quyền giả tạo

Để hạn chế tình trạng giao kết hợp đồng ủy quyền giả tạo trên thực tế, cần bổ sung những quy định mới về nghĩa vụ, xác định rõ những công việc và phạm vi ủy quyền cụ thể trong nội dung hợp đồng khi giao kết hợp đồng ủy quyền. Trường hợp có cơ sở xác định việc các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu một giao dịch khác thì phải có chế tài áp dụng và có các quy định hạn chế công chứng những trường hợp nêu trên tại các tổ chức hành nghề công chứng, nhằm hạn chế việc xác lập hợp đồng ủy quyền giả tạo vào trong các văn bản quy phạm pháp luật để có cơ sở áp dụng và có giá trị pháp lý cao, tạo điều kiện thuận lợi cho Công chứng viên khi tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền.

Đồng thời, trước khi các bên ký kết hợp đồng ủy quyền, Công chứng viên cần giải thích rõ nội dung, hậu quả pháp lý của hợp đồng ủy quyền cho các bên nghe và hiểu rõ, các bên cam kết tự chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp và hoàn toàn tự nguyện ký vào hợp đồng ủy quyền.

2.3. Cần bổ sung thêm quy định

Cần bổ sung thêm quy địnhđể làm rõ trong trường hợp một trong các bên tham gia hợp đồng ủy quyền chết thì trách nhiệm của bên còn lại và những người liên quan sẽ như thế nào để có thể đảm bảo tốt nhất về quyền và lợi ích của các bên tham gia vào quan hệ ủy quyền. Về vấn đề này, để xác minh được bên ủy quyền còn sống hay đã chết, Công chứng viên cần bổ sung thông tin liên lạc của bên ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền vào điều khoản quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền nội dung như sau: “Bên được ủy quyền thực hiện công việc theo ủy quyền và phải báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc thông qua số điện thoại của bên ủy quyền”. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho Công chứng viên khi xác minh bên ủy quyền còn sống hay đã chết; để việc xác minh thêm an toàn, khi bên được ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công việc được ủy quyền, Công chứng viên liên hệ với bên ủy quyền để xác nhận.

2.4. Trong việc xác định giấy tờ thật, giả

Đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả, Công chứng viên cần nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ và trách nhiệm trong hành nghề công chứng. Ngoài việc kiểm tra các giấy tờ tùy thân, hồ sơ, quan sát thái độ của người yêu cầu công chứng… cần áp dụng chặt chẽ một số biện pháp nghiệp vụ như: Sử dụng máy soi, kính lúp để quan sát kỹ giấy tờ, kiểm tra, xác minh đối chiếu thông tin, kịp thời phát hiện việc giả mạo khi tiếp nhận hồ sơ.

Để ngăn chặn tình trạng giấy tờ giả trong hoạt động công chứng, các cơ quan quản lý tổ chức hành nghề công chứng, Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cần thường xuyên phối hợp với cơ quan có kỹ năng nghiệp vụ về phân biệt giấy tờ giả, tổ chức tập huấn nâng cao trình độ cho Công chứng viên. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng cần áp dụng công nghệ thông tin, công nghệ cao trong hoạt động công chứng. Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ chế phối hợp chuyên môn giữa tổ chức hành nghề công chứng với các cơ quan có thẩm quyền trong việc trình báo, tố giác, cung cấp tài liệu, tạm giữ giấy tờ của người vi phạm.

Ngoài ra, Nhà nước cần hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng tại các địa phương, cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc; thực hiện việc cập nhật, kết nối, chia sẻ các dữ liệu có liên quan đến hoạt động công chứng. Đây là giải pháp lâu dài để giải quyết tình trạng sử dụng giấy tờ giả để công chứng.

Theo kiemsat.vn

 

ThS. NGUYỄN THÀNH MINH CHÁNH – NGUYỄN THỊ THÙY TRANG 

888-1

Điều khoản chuyển tiếp (Điều 688) thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015

Nghiên cứu

Điều khoản chuyển tiếp (Điều 688) thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015

Trong văn bản quy phạm pháp luật, ở phần cuối của văn bản thường có quy định về Điều khoản thi hành. Điều khoản thi hành thường có Điều khoản chuyển tiếp và Điều khoản về hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng những quy định này trong nhiều trường hợp khá phức tạp, còn có những vướng mắc phải giải quyết.

1.Quy định chuyển tiếp và thực tiễn vướng mắc

Trong văn bản quy phạm pháp luật, ở phần cuối của văn bản thường có quy định về Điều khoản thi hành. Điều khoản thi hành thường có Điều khoản chuyển tiếp và Điều khoản về hiệu lực thi hành. Điều khoản chuyển tiếp là quy định về trường hợp phải áp dụng pháp luật cũ hay những quan hệ pháp luật được xác lập trước thời điểm pháp luật mới có hiệu lực thì khi nào áp dụng pháp luật cũ, khi nào áp dụng pháp luật mới hay còn gọi là quy định hồi tố. Việc áp dụng pháp luật chuyển tiếp phải được quy định và thực hiện thống nhất vì áp dụng pháp luật khác nhau sẽ dẫn đến những quyết định rất khác nhau. Tình trạng vướng mắc này đang xảy ra khá nhiều trong hoàn cảnh Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) mới có hiệu lực (01/01/2017).

Ví dụ 1: Ông A bán nhà cho ông B vào năm 2013, chỉ có hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Hai bên thỏa thuận giá 01 tỷ đồng và ông B đã trả được 800 triệu đồng vào năm 2017. Năm 2018 mới xảy ra tranh chấp. Theo pháp luật ở thời điểm giao dịch năm 2013 (BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở 2005) thì hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm về hình thức; Tòa án đã ấn định thời hạn để các bên hoàn thiện về hình thức mà vẫn không thực hiện thì Tòa án vẫn phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu. Vậy Tòa án có thể áp dụng quy định mới tại BLDS năm 2015 để công nhận hợp đồng có hiệu lực do một bên đã thực hiện được trên 2/3 nghĩa vụ (800 triệu/ 01 tỷ đồng) theo quy định tại Điều 129 hay không?

Ví dụ 2: Bà M cho bà N vay 500 triệu đồng từ năm 01/5/2015 với thỏa thuận lãi suất 1,5% tháng. Năm 2018, bà M kiện đòi trả nợ. Mức lãi suất 1,5%/tháng là quá cao ở thời điểm vay (18%/năm). Việc điều chỉnh lại lãi suất nếu áp dụng theo quy định của BLDS năm 2005 thì không quá 13,5%/năm (Điều 476) nhưng nếu theo quy định của BLDS năm 2015 thì còn được tới 20%/năm (Điều 468).

2. Mối quan hệ giữa Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và các pháp luật khác về quy định chuyển tiếp

Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật là: “1.Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó”.

Như vậy, nguyên tắc chung nhất là hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể có quy định khác, như quy định hồi tố (có hiệu lực trở về trước) thì mới được áp dụng khác với nguyên tắc chung nhất nêu trên. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể không có quy định chuyển tiếp thì phải hiểu là đương nhiên thực hiện theo nguyên tắc chung nêu trên; chỉ quy định chuyển tiếp đối với một số giao dịch thì phải hiểu các giao dịch khác không được quy định sẽ phải được áp dụng nguyên tắc chung nêu trên.

Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật là luật chung cho toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Do đó, khi luật chuyên ngành không quy định thì phải áp dụng luật chung. Phải trên cơ sở nguyên tắc đó để hiểu quy định của luật chuyên ngành và có đề xuất hướng dẫn hay giải thích cần thiết.

3. Về Điều 688 (Điều khoản chuyển tiếp) của Bộ luật Dân sự năm 2015

Khoản 1 Điều 688 quy định về việc áp dụng pháp luật cho các “giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực”, tức là trước 01/01/2017.

Điểm a của khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì chủ thể giao dịch tiếp tục thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự 33/2005/QHH11, trừ trường hợp các bên của giao dịch dân sự có thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung nội dung, hình thức của giao dịch để phù hợp với Bộ luật này và để áp dụng quy định của Bộ luật này.

Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy dịnh của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11”.

Điểm a nêu trên quy định cho trường hợp giao dịch có “nội dung, hình thức khác” với quy định của bộ luật mới. Tuy nhiên, cần lưu ý là đây là quy định cho các ‘chủ thể giao dịch” tức là những người tham gia vào giao dịch, chứ không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.
Điểm b của khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”.

Điểm b này không nêu rõ quy định giành cho các chủ thể của giao dịch như điểm a nhưng việc có vị trí tiếp theo điểm a, quy định cùng về vấn đề giao dịch xác lập trước khi bộ luật mới có hiệu lực, “chưa thực hiện” hoặc “đang thực hiện”, chỉ khác là trường hợp có nội dung, hình thức giao dịch phù hợp với bộ luật mới thì cần được hiểu đây cũng là quy định cho chủ thể của giao dịch; không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Điểm c khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 để giải quyết”.

Quy định của điểm c là áp dụng pháp luật “để giải quyết” tranh chấp. Đây là khác biệt cơ bản so với quy định của điểm a và điểm b. Nhưng quy định “để giải quyết” này mới chỉ cho trường hợp giao dịch dân sự “được thực hiện xong” trước ngày bộ luật mới có hiệu lực. Như vậy, trường hợp giao dich dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện thì Điều 688 không có quy định áp dụng pháp luật nào để giải quyết tranh chấp. Do Điều 688 không có quy định, vấn đề này sẽ phải trở lại áp dụng luật chung là Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Như vậy, trường hợp giao dịch dân sự xác lập trước khi bộ luật mới có hiệu lực mà chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện thì phải áp dụng pháp luật ở thời điểm xác lập để giải quyết tranh chấp.

4. Việc áp dụng những quy định chuyển tiếp trong Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP

Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm đã có một số nội dung quy định chuyển tiếp. Nội dung hướng dẫn về quy định chuyển tiếp trong Nghị quyết 01/2019 cũng thể hiện nguyên tắc áp dụng pháp luật của Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Nghị quyết 01/2019 có những quy định về khái niệm có thể tham khảo khi áp dụng quy định chuyển tiếp của Điều 688 như: hợp đồng được thực hiện xong; hợp đồng chưa được thực hiện; hợp đồng đang được thực hiện; hợp đồng có quy định phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015…

Từ quy định của Nghị quyết 01/2019, vướng mắc từ Ví dụ 2 nêu trên đã được hướng dẫn. Đây là hợp đồng vay tiền không phải hợp đồng tín dụng đang được thực hiện ở thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực (01/01/2017). Đây cũng là hợp đồng có thỏa thuận về lãi suất phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 (mức lãi suất 18%/năm không vượt quá mức 20%/năm). Theo hướng dẫn của Nghị quyết 01/2019 thì lãi được tính trong khoảng thời gian từ 01/5/2015 đến 31/12/2006 phải theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 là 13,5 %/năm; từ 01/01/2007 đến khi xét xử sơ thẩm phải theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là 18%/năm.

Có điểm đáng chú ý là tại Điều 688 chỉ nói đến Bộ luật Dân sự năm 2015 (Bộ luật này) và Bộ luật Dân sự năm 2005 (Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11) nhưng tại Nghị quyết 01/2019 lại quy định áp dụng cả Bộ luật Dân sự năm 1995. Điều này không trái nguyên tắc là điều khoản chuyển tiếp chưa quy định thì áp dụng quy định chung của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

5. Những vướng mắc cần tiếp tục giải quyết về quy định chuyển tiếp.

Nghị quyết 01/2019 đã có quy định để giải quyết Ví dụ 2, nhưng Ví dụ 1 nêu trên, cần phải được giải quyết như thế nào?

Có ý kiến cho rằng: Xác định tính chất của giao dịch (vô hiệu hay có hiệu lực, vô hiệu thuộc loại nào) thì căn cứ theo pháp luật ở thời điểm giao kết hợp đồng; xử lý hậu quả thì phải căn cứ vào pháp luật ở thời điểm xử lý. Vì vậy, trong Ví dụ 1, thời điểm giải quyết tranh chấp đã là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có thể áp dụng Điều 129 để công nhận hợp đồng vì bên mua đã thi hành trên 2/3 nghĩa vụ trả tiền.

Cũng có ý kiến cho rằng: Việc giao kết hợp đồng ở thời điểm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 nhưng việc trả tiền là ở thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 (trả 800 triệu vào năm 2017) nên phải xử lý việc trả tiền này theo Bộ luật Dân sự năm 2015.

Cần lưu ý rằng: Một quy phạm pháp luật đều có phần giả định, phần quy định, phần chế tài. Về kỹ thuật, nhà làm luật có thể thể hiện phần chế tài vào một nhóm nhưng về thực chất thì quy phạm pháp luật vẫn có 3 phần như nêu ở trên. Áp dụng một quy phạm pháp luật là áp dụng cả 3 quy định về giả định, quy định, chế tài. Một giao dịch được quy định là vô hiệu hay có hiệu lực đã đi kèm theo quy định về xử lý. Do vậy, không thể hiểu là khi giải quyết thì áp dụng pháp luật ở thời điểm giải quyết hoặc có hành vi xảy ra ở thời điểm luật mới là đương nhiên được áp dụng hồi tố. Do đó, trường hợp của Ví dụ 1 phải áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở 2005 tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng; ấn đinh một thời hạn để các bên hoàn thiện về hình thức, nếu vẫn không hoàn thiện về hình thức phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005.

Có thể tóm lại là: Trừ những trường hợp đã được quy định tại Điều 688 và các văn bản pháp quy hướng dẫn (như Nghị quyết 01/2019), việc áp dụng pháp luật phải theo nguyên tắc áp dụng pháp luật ở thời điểm thực hiện hành vi, kể cả quy định về trách nhiệm từ hành vi đó.

CHU XUÂN MINH ( Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)

Nguồn Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử (https://tapchitoaan.vn)

Điều khoản chuyển tiếp (Điều 688) thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015

Nghiên cứu

Điều khoản chuyển tiếp (Điều 688) thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015

Trong văn bản quy phạm pháp luật, ở phần cuối của văn bản thường có quy định về Điều khoản thi hành. Điều khoản thi hành thường có Điều khoản chuyển tiếp và Điều khoản về hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng những quy định này trong nhiều trường hợp khá phức tạp, còn có những vướng mắc phải giải quyết.

1.Quy định chuyển tiếp và thực tiễn vướng mắc

Trong văn bản quy phạm pháp luật, ở phần cuối của văn bản thường có quy định về Điều khoản thi hành. Điều khoản thi hành thường có Điều khoản chuyển tiếp và Điều khoản về hiệu lực thi hành. Điều khoản chuyển tiếp là quy định về trường hợp phải áp dụng pháp luật cũ hay những quan hệ pháp luật được xác lập trước thời điểm pháp luật mới có hiệu lực thì khi nào áp dụng pháp luật cũ, khi nào áp dụng pháp luật mới hay còn gọi là quy định hồi tố. Việc áp dụng pháp luật chuyển tiếp phải được quy định và thực hiện thống nhất vì áp dụng pháp luật khác nhau sẽ dẫn đến những quyết định rất khác nhau. Tình trạng vướng mắc này đang xảy ra khá nhiều trong hoàn cảnh Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) mới có hiệu lực (01/01/2017).

Ví dụ 1: Ông A bán nhà cho ông B vào năm 2013, chỉ có hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Hai bên thỏa thuận giá 01 tỷ đồng và ông B đã trả được 800 triệu đồng vào năm 2017. Năm 2018 mới xảy ra tranh chấp. Theo pháp luật ở thời điểm giao dịch năm 2013 (BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở 2005) thì hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm về hình thức; Tòa án đã ấn định thời hạn để các bên hoàn thiện về hình thức mà vẫn không thực hiện thì Tòa án vẫn phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu. Vậy Tòa án có thể áp dụng quy định mới tại BLDS năm 2015 để công nhận hợp đồng có hiệu lực do một bên đã thực hiện được trên 2/3 nghĩa vụ (800 triệu/ 01 tỷ đồng) theo quy định tại Điều 129 hay không?

Ví dụ 2: Bà M cho bà N vay 500 triệu đồng từ năm 01/5/2015 với thỏa thuận lãi suất 1,5% tháng. Năm 2018, bà M kiện đòi trả nợ. Mức lãi suất 1,5%/tháng là quá cao ở thời điểm vay (18%/năm). Việc điều chỉnh lại lãi suất nếu áp dụng theo quy định của BLDS năm 2005 thì không quá 13,5%/năm (Điều 476) nhưng nếu theo quy định của BLDS năm 2015 thì còn được tới 20%/năm (Điều 468).

2. Mối quan hệ giữa Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và các pháp luật khác về quy định chuyển tiếp

Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật là: “1.Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó”.

Như vậy, nguyên tắc chung nhất là hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể có quy định khác, như quy định hồi tố (có hiệu lực trở về trước) thì mới được áp dụng khác với nguyên tắc chung nhất nêu trên. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể không có quy định chuyển tiếp thì phải hiểu là đương nhiên thực hiện theo nguyên tắc chung nêu trên; chỉ quy định chuyển tiếp đối với một số giao dịch thì phải hiểu các giao dịch khác không được quy định sẽ phải được áp dụng nguyên tắc chung nêu trên.

Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật là luật chung cho toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Do đó, khi luật chuyên ngành không quy định thì phải áp dụng luật chung. Phải trên cơ sở nguyên tắc đó để hiểu quy định của luật chuyên ngành và có đề xuất hướng dẫn hay giải thích cần thiết.

3. Về Điều 688 (Điều khoản chuyển tiếp) của Bộ luật Dân sự năm 2015

Khoản 1 Điều 688 quy định về việc áp dụng pháp luật cho các “giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực”, tức là trước 01/01/2017.

Điểm a của khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì chủ thể giao dịch tiếp tục thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự 33/2005/QHH11, trừ trường hợp các bên của giao dịch dân sự có thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung nội dung, hình thức của giao dịch để phù hợp với Bộ luật này và để áp dụng quy định của Bộ luật này.

Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy dịnh của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11”.

Điểm a nêu trên quy định cho trường hợp giao dịch có “nội dung, hình thức khác” với quy định của bộ luật mới. Tuy nhiên, cần lưu ý là đây là quy định cho các ‘chủ thể giao dịch” tức là những người tham gia vào giao dịch, chứ không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.
Điểm b của khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”.

Điểm b này không nêu rõ quy định giành cho các chủ thể của giao dịch như điểm a nhưng việc có vị trí tiếp theo điểm a, quy định cùng về vấn đề giao dịch xác lập trước khi bộ luật mới có hiệu lực, “chưa thực hiện” hoặc “đang thực hiện”, chỉ khác là trường hợp có nội dung, hình thức giao dịch phù hợp với bộ luật mới thì cần được hiểu đây cũng là quy định cho chủ thể của giao dịch; không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Điểm c khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 để giải quyết”.

Quy định của điểm c là áp dụng pháp luật “để giải quyết” tranh chấp. Đây là khác biệt cơ bản so với quy định của điểm a và điểm b. Nhưng quy định “để giải quyết” này mới chỉ cho trường hợp giao dịch dân sự “được thực hiện xong” trước ngày bộ luật mới có hiệu lực. Như vậy, trường hợp giao dich dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện thì Điều 688 không có quy định áp dụng pháp luật nào để giải quyết tranh chấp. Do Điều 688 không có quy định, vấn đề này sẽ phải trở lại áp dụng luật chung là Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Như vậy, trường hợp giao dịch dân sự xác lập trước khi bộ luật mới có hiệu lực mà chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện thì phải áp dụng pháp luật ở thời điểm xác lập để giải quyết tranh chấp.

4. Việc áp dụng những quy định chuyển tiếp trong Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP

Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm đã có một số nội dung quy định chuyển tiếp. Nội dung hướng dẫn về quy định chuyển tiếp trong Nghị quyết 01/2019 cũng thể hiện nguyên tắc áp dụng pháp luật của Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Nghị quyết 01/2019 có những quy định về khái niệm có thể tham khảo khi áp dụng quy định chuyển tiếp của Điều 688 như: hợp đồng được thực hiện xong; hợp đồng chưa được thực hiện; hợp đồng đang được thực hiện; hợp đồng có quy định phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015…

Từ quy định của Nghị quyết 01/2019, vướng mắc từ Ví dụ 2 nêu trên đã được hướng dẫn. Đây là hợp đồng vay tiền không phải hợp đồng tín dụng đang được thực hiện ở thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực (01/01/2017). Đây cũng là hợp đồng có thỏa thuận về lãi suất phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 (mức lãi suất 18%/năm không vượt quá mức 20%/năm). Theo hướng dẫn của Nghị quyết 01/2019 thì lãi được tính trong khoảng thời gian từ 01/5/2015 đến 31/12/2006 phải theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 là 13,5 %/năm; từ 01/01/2007 đến khi xét xử sơ thẩm phải theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là 18%/năm.

Có điểm đáng chú ý là tại Điều 688 chỉ nói đến Bộ luật Dân sự năm 2015 (Bộ luật này) và Bộ luật Dân sự năm 2005 (Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11) nhưng tại Nghị quyết 01/2019 lại quy định áp dụng cả Bộ luật Dân sự năm 1995. Điều này không trái nguyên tắc là điều khoản chuyển tiếp chưa quy định thì áp dụng quy định chung của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

5. Những vướng mắc cần tiếp tục giải quyết về quy định chuyển tiếp.

Nghị quyết 01/2019 đã có quy định để giải quyết Ví dụ 2, nhưng Ví dụ 1 nêu trên, cần phải được giải quyết như thế nào?

Có ý kiến cho rằng: Xác định tính chất của giao dịch (vô hiệu hay có hiệu lực, vô hiệu thuộc loại nào) thì căn cứ theo pháp luật ở thời điểm giao kết hợp đồng; xử lý hậu quả thì phải căn cứ vào pháp luật ở thời điểm xử lý. Vì vậy, trong Ví dụ 1, thời điểm giải quyết tranh chấp đã là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có thể áp dụng Điều 129 để công nhận hợp đồng vì bên mua đã thi hành trên 2/3 nghĩa vụ trả tiền.

Cũng có ý kiến cho rằng: Việc giao kết hợp đồng ở thời điểm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 nhưng việc trả tiền là ở thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 (trả 800 triệu vào năm 2017) nên phải xử lý việc trả tiền này theo Bộ luật Dân sự năm 2015.

Cần lưu ý rằng: Một quy phạm pháp luật đều có phần giả định, phần quy định, phần chế tài. Về kỹ thuật, nhà làm luật có thể thể hiện phần chế tài vào một nhóm nhưng về thực chất thì quy phạm pháp luật vẫn có 3 phần như nêu ở trên. Áp dụng một quy phạm pháp luật là áp dụng cả 3 quy định về giả định, quy định, chế tài. Một giao dịch được quy định là vô hiệu hay có hiệu lực đã đi kèm theo quy định về xử lý. Do vậy, không thể hiểu là khi giải quyết thì áp dụng pháp luật ở thời điểm giải quyết hoặc có hành vi xảy ra ở thời điểm luật mới là đương nhiên được áp dụng hồi tố. Do đó, trường hợp của Ví dụ 1 phải áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở 2005 tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng; ấn đinh một thời hạn để các bên hoàn thiện về hình thức, nếu vẫn không hoàn thiện về hình thức phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005.

Có thể tóm lại là: Trừ những trường hợp đã được quy định tại Điều 688 và các văn bản pháp quy hướng dẫn (như Nghị quyết 01/2019), việc áp dụng pháp luật phải theo nguyên tắc áp dụng pháp luật ở thời điểm thực hiện hành vi, kể cả quy định về trách nhiệm từ hành vi đó.

 Nguồn: Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử (https://tapchitoaan.vn)

CHU XUÂN MINH ( Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)

Thoa_thuan_tai_san_vo_chong

Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận?

Khi vợ, chồng tham gia vào quá trình sản xuất lao động sẽ tạo lập ra tài sản trong hôn nhân. Trên phương diện pháp luật, tài sản của vợ chồng được xác định dựa trên hai cơ sở: Thứ nhất, là chế độ tài sản theo thoả thuận giữa vợ và chồng; thứ hai là chế độ tài sản dựa trên quy định của pháp luật. Như vậy, giữa vợ và chồng hoàn toàn có thể tự do lựa chọn một chế độ tài sản riêng để áp dụng cho tài sản của vợ, chồng. 

1. Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng 

1.1. Hình thức của thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 LHNGĐ 2014 quy định “Vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận”. Như vậy, trên cơ sở quy định của luật cho phép vợ chồng có thể tự do lựa chọn chế độ tài sản để áp dụng đó có thể là chế độ tài sản theo pháp luật hoặc chế độ tài sản theo thoả thuận. Bên cạnh nội dung của Luật HNGĐ 2014 tác giả cũng tìm được trong văn bản pháp luật khác có nội dung điều chỉnh về chế độ tài sản của vợ chồng, cụ thể là tại Điều 7 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nêu rõ “Chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định được áp dụng trong trường hợp vợ chồng không lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận hoặc có thỏa thuận về chế độ tài sản nhưng thỏa thuận này bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 50 Luật Hôn nhân và Gia đình”. 

Bên cạnh đó, Điều 47 LHNGĐ 2014: “Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn” 

Như vậy, về mặt hình thức thoả thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng phải bằng văn bản. Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thoả thuận thì thoả thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thoả thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn. Vậy nên, nếu trước khi xác lập hôn nhân, vợ chồng không thoả thuận xác lập chế độ tài sản theo thoả thuận, thì sau khi xác lập hôn nhân họ không có quyền thoả thuận xác lập chế độ tài sản này. Cũng như vậy, nếu có thoả thuận xác lập chế độ tài sản theo thoả thuận nhưng họ lại không xác lập hôn nhân, thoả thuận này không có giá trị pháp lý bởi lẽ thoả thuận chỉ có giá trị pháp lý khi họ trở thành vợ chồng của nhau.

Việc quy định thoả thuận của vợ chồng phải bằng văn bản và có công chứng, chứng thực sẽ đảm bảo cho việc xác lập giữa các chủ thể diễn ra một cách tự nguyện, khách quan, cụ thể, rõ ràng, có căn cứ đảm bảo cho các chủ thể thực hiện đúng những cam kết trước đó. Xét dưới góc độ Luật Dân sự thoả thuận giữa vợ chồng có thể được xem là một giao dịch dân sự do hai chủ thể xác lập. Vì thế, thoả thuận này cần phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự: về chủ thể, về sự tự nguyện, về nội dung và mục đích của giao dịch cần phải được tuân thủ theo quy định của luật Dân sự. 

1.2 Nội dung của thỏa thuận chế độ tài sản của vợ chồng 

Theo quy định tại Điều 48 LHNGĐ 2014 có quy định những nội dung cơ bản của thoả thuận về chế độ tài sản của vợ chồng như sau:

a) Tài sản được xác định là tài sản chung, tài sản riêng của vợ, chồng; 

b) Quyền, nghĩa vụ của vợ chồng đối với tài sản chung, tài sản riêng và giao dịch có liên quan; tài sản để bảo đảm nhu cầu thiết yếu của gia đình; 

c) Điều kiện, thủ tục và nguyên tắc phân chia tài sản khi chấm dứt chế độ tài sản;

d) Nội dung khác có liên quan”. 

Bên cạnh đó tại khoản 2 Điều 48 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định: khi thực hiện chế độ tài sản theo thỏa thuận mà phát sinh những vấn đề chưa được vợ, chồng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì áp dụng quy định tại các điều 29, 30, 31, 32 của Luật này và quy định tương ứng của chế độ tài sản theo luật định. Như vậy, có thể hiểu quy định này như sau, trong việc thực hiện chế độ tài sản của vợ chồng theo thoả thuận phát sinh vấn đề hai bên thoả thận không rõ ràng thì áp dụng những quy định tương ứng về chế độ tài sản theo luật định. Trường hợp này được áp dụng không phụ thuộc vào ý chí sự lựa chọn thoả thuận của chủ thể trước đó. 

2. Sửa đổi, bổ sung nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng 

Bản chất thoả thuận giữa vợ, chồng có thể được xem là một giao dịch dân sự. Do vậy, nếu muốn thay đổi nội dung của hợp đồng hay nói một cách khác là thay đổi nội dung của thoả thuận cần phải được sự đồng ý của các bên, thể hiện sự đồng thuận về ý chí thống nhất cùng sửa đổi, thì việc sửa đổi mới có hiệu lực. 

Theo quy định tại Điều 49 LHNGĐ 2014 quy định:

“1. Vợ chồng có quyền sửa đổi, bổ sung thỏa thuận về chế độ tài sản;

2. Hình thức sửa đổi, bổ sung nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản theo thỏa thuận được áp dụng theo quy định tại Điều 47 của Luật này”

Nội dung này, được cụ thể ở Điều 17 Nghị định 126/2014/NĐ-CP đã cụ thể hóa quy định này như sau:

“1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được áp dụng thì trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận sửa đổi, bổ sung một phần hoặc toàn bộ nội dung của chế độ tài sản đó hoặc áp dụng chế độ tài sản theo luật định;

2. Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung của chế độ tài sản của vợ chồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trên cơ sở của những quy định nêu trên có thể kết luận được rằng: Luật hoàn toàn cho phép các chủ thể có quyền tự sửa đổi thoả thuận của họ bất kỳ lúc nào. Tuy nhiên, việc sửa đổi, bổ sung, thay đổi chế độ tài sản của vợ chồng phải theo những quy định chung về thủ tục giống như khi xác lập thoả thuận. Họ có quyền thoả thuận sửa đổi, bổ sung một phần hoặc toàn bộ nội dung của thoả thuận hoặc có thể thoả thuận áp dụng chế dộ tài sản theo luật định. Thoả thuận sửa đổi, bổ sung nội dung của chế dộ tài sản của vợ chồng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng hoặc chứng thực.

3. Thỏa thuận chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu

Thoả thuận về chế độ tài sản của vợ, chồng là một giao dịch dân sự văn bản thoả thuận này được xem là vô hiệu khi vi phạm các quy định tại khoản 1 Điều 50 LHNGĐ 2014:

“a) Không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan;

b) Vi phạm một trong các quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật này;

c) Nội dung của thỏa thuận vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và thành viên khác của gia đình.” 

Thứ nhất, không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan. Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 một giao dịch dân sự muốn có hiệu lực cần phải đáp ứng các điều kiện sau: chủ thể có năng lực hành vi dân sự phù hợp; đáp ứng về sự tự nguyện; mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Xét đến những quy định của LHNGĐ 2014 thì nếu như vợ, chồng tại thời điểm xác lập văn bản thoả thuận chưa đủ độ tuổi kết hôn hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự thì thoả thuận sẽ bị vô hiệu. Văn bản thoả thuận cũng được xem là vô hiệu khi tại thời điểm xác lập thoả thuận một trong hai người, vợ hoặc chồng không tự nguyện xác lập thoả thuận về tài sản bị lừa dối, cưỡng ép, nhầm lẫn thì thoả thuận này cũng không được xem là văn bản thoả thuận có giá trị pháp lý. Bên cạnh đó, việc thoả thuận giữa hai người, vợ hoặc chồng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 

Thứ hai, vi phạm một trong các quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Về nguyên tắc chung của chế độ tài sản vợ chồng; quyền, nghĩa vụ của vợ chồng trong việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình; giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng; giao dịch với người thứ ba ngay tình liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán và động sản khác mà theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. 

Thứ ba, nội dung của thỏa thuận vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và thành viên khác của gia đình. Đây là quy định làm hạn chế đi việc xác lập thoả thuận không lành mạnh của vợ, chồng nhắm đến mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ. Chính việc thoả thuận về chế độ tài sản để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ như vậy nên những thoả thuận này đều sẽ bị vô hiệu. 

4. Hệ quả pháp lý của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng khi chấm dứt quan hệ hôn nhân 

4.1 Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do một bên vợ, chồng đã chết hoặc bị Tòa án tuyên bố vợ, chồng đã chết 

Căn cứ vào khoản 2 Điều 66 LHNGĐ 2014 quy định “Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế”. 

Nhận xét về nội dung quy định trên. Tác giả nhận thấy, vợ chồng có quyền thỏa thuận và ghi nhận vào văn bản thỏa thuận chế độ tài sản của mình các điều kiện, nguyên tắc phân chia tài sản khi chấm dứt quan hệ hôn nhân trong các trường hợp khi vợ hoặc chồng chết. 

Như vậy, khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do một bên vợ, chồng đã chết hoặc bị Tòa án tuyên bố chết có thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng thì việc phân chia di sản thừa kế vẫn phải tiếp tục, tuân thủ các quy định mang tính bắt buộc của Bộ luật Dân sự 2015 về thừa kế tức là phải tôn trọng quyền thừa kế, không phụ thuộc vào nội dung di chúc của những chủ thể được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 6 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTCVKSNDTC-BTP. Theo đó, Tòa án quyết định tuyên bố thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu khi thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật hôn nhân và gia đình và lưu ý một số trường hợp sau đây: 

– Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu do vi phạm quyền được bảo đảm chỗ ở của vợ, chồng quy định tại Điều 31 và điểm b khoản 1 Điều 50 của Luật hôn nhân và gia đình là trường hợp thỏa thuận đó cho phép một bên được quyền định đoạt nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng dẫn đến vợ, chồng không có chỗ ở hoặc không bảo đảm chỗ ở tối thiểu về diện tích, điều kiện sinh hoạt, an toàn, vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu do vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và các thành viên khác của gia đình quy định tại điểm c khoản 1 Điều 50 của Luật hôn nhân và gia đình là trường hợp thỏa thuận đó nhằm trốn tránh nghĩa vụ cấp dưỡng quy định từ Điều 110 đến Điều 115 của Luật hôn nhân và gia đình hoặc để tước bỏ quyền thừa kế của những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc vi phạm các quyền, lợi ích hợp pháp của cha, mẹ, con và các thành viên khác của gia đình đã được Luật hôn nhân và gia đình và pháp luật khác có liên quan quy định. 

4.2. Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do ly hôn hoặc do hủy kết hôn trái pháp luật 

Về ly hôn 

Trên cơ sở của Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP hướng dẫn thi hành một số quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn như sau: 

Trường hợp không có văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng hoặc văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu toàn bộ thì áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định để chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn. 

Điểm b Khoản 1 quy định trường hợp có văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng và văn bản này không bị Tòa án tuyên bố vô hiệu hoàn toàn thì áp dụng các nội dung của văn bản thỏa thuận để chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn. Đối với những vấn đề không được vợ chồng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng hoặc bị vô hiệu thì áp dụng các quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 Điều 59 và các điều 60, 61, 62, 63, 64 của Luật Hôn nhân và Gia đình để chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn 

Khi giải quyết ly hôn nếu có yêu cầu tuyên bố thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu thì Tòa án xem xét, giải quyết đồng thời với yêu cầu chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn Giá trị tài sản chung của vợ chồng, tài sản riêng của vợ, chồng được xác định theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết sơ thẩm vụ việc. 

Về hủy kết hôn trái pháp luật 

Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 LHNGĐ 2014: “Kết hôn trái pháp luật là việc nam, nữ đã đăng ký kết hôn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng một bên hoặc cả hai bên vi phạm điều kiện kết hôn theo quy định tại Điều 8 của Luật này. Như vậy, Khi chấm dứt quan hệ hôn nhân do hủy kết hôn trái pháp luật, chế độ tài sản theo thỏa thuận của vợ chồng được giải quyết theo các quy định như hủy kết hôn trái pháp luật trong các trường hợp khác bởi vì các quy định về hủy kết hôn trái pháp luật tại các điều 10, 11, 12 được áp dụng chung cho tất cả các trường hợp hủy kết hôn trái pháp luật, không phân ra các trường hợp khi giữa vợ chồng áp dụng chế độ tài sản theo luật định hay chế độ tài sản theo thỏa thuận.

bat dong san

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI?

Trên cơ sở quy định của pháp luật, cũng như các chính sách nội bộ của từng ngân hàng, ngân hàng thường yêu cầu người dân phải có tài sản bảo đảm để đảm bảo cho nguồn vốn vay. Từ thực tế đó, nhiều người dân đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để đáp ứng điều kiện cho vay vốn của ngân hàng. Để điều chỉnh cho vấn đề này, Quốc hội đã ban hành Luật nhà ở năm 2014. Đây được xem là bước đi đột phá mới tạo điều kiện để điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.

1.1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai 

1.1.1 Khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai 

Bộ luật Dân sự năm 2015 khi bàn về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai cơ bản đã có cách tiếp cận khái quát, rõ ràng hơn so với quy định trước đó. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 quy định, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Trên cơ sở của BLDS 2015 tác giả rút ra những đặc điểm cơ bản của tài sản hình thành trong tương lai như sau: 

Đặc điểm thứ nhất, tài sản hình thành trong tương lai tài sản chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch hoặc đã hình thành. Tài sản đã hình thành được hiểu là tài sản tồn tại dưới dạng một thực thể nhất định, con người bằng các giác quan của mình có thể cảm nhận được về nó, gọi tên theo công dụng, đặc điểm, tính năng của tài sản Chẳng hạn: nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành xong và được đưa vào sử dụng nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. 

Đặc điểm thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai chưa được xác lập quyền sở hữu. Ở đây, chưa xác lập quyền sở hữu được hiểu bao gồm 2 trường hợp: đó có thể là người chủ sở hữu đầu tiên hoặc chủ sở hữu kế tục. Trường hợp về chủ sở hữu đầu tiên có thể là tài sản này đang hình thành và khi hình thành thì mới xác định được chủ sở hữu ( ngôi nhà đang xây). Trường hợp chủ sở hữu kế tục là tài sản đã có chủ sở hữu, nhưng đã chuyển quyền sở hữu của mình thông qua giao dịch cho người khác các chủ thể chưa hoàn thành các thủ tục đăng bộ sang tên chuyển quyền sở hữu làm cho việc xác lập sở hữu diễn ra sau thời điểm giao dịch. 

1.1.2 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai 

Dựa trên những quy định pháp luật hiện hành có liên quan đến khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả tìm được những cơ sở pháp lý sau: 

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” . Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra định nghĩa liên quan như sau “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” . Như vậy, trên cơ sở của những quy định nói trên có thể kết luận nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành; nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chưa xác lập quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ được hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định. 

1.2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

1.2.1 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Theo đó, BLDS 2015 cùng các văn bản pháp luật có liên quan không có bất kỳ một quy định nào về khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào quy định về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai có thể rút ra nhận xét như sau: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng trong tương lai tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở (sau khi đã hình thành) cho bên nhận thế chấp. 

1.2.2 Đặc điểm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do vậy “nó” có những đặc điểm của biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nói chung và thế chấp nói riêng. Bên cạnh đó, bởi vì tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai nên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm khác so với các tài sản thông thường. 

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không giao tài sản. Tài sản dùng để thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai nên sẽ hoàn toàn không có việc chuyển giao tài sản xảy ra. Đó có thể là nhà ở chưa xây xong hoặc đã được xây xong nhưng chưa được bàn giao cho bên thế chấp với tư cách là chủ sở hữu tương lai của tài sản đó. Như vậy, tài sản không thể được chuyển giao cho bất kỳ bên nào, cho dù là bên thế chấp hay bên nhận thế chấp; sau khi nhà ở đã được xây dựng xong thì bên thế chấp sẽ là người nhận bàn giao nhà ở đó chứ không phải là bên nhận thế chấp. 

Việc không giao tài sẽ đảm bảo quyền lợi cho các bên. Đối với bên nhận thế chấp, không cần phải giữ gìn bảo quản tài sản thế chấp tiết kiệm được chi phí trông giữ tránh mất mát, hư hỏng tài sản. Đối với bên thế chấp vẫn có thể khai thác công dụng; đầu tư làm tăng giá trị nhà ở. Chủ thể vẫn được tiếp tục xây dựng ngôi nhà trong trường hợp nhà chưa xây xong hoặc họ vẫn có quyền ở trong ngôi nhà nếu ngôi nhà đã xây xong. 

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thế chấp nhà ở là dùng tài sản “chưa có thật” để thế chấp. Về nguyên tắc, khi thế chấp nhà ở chủ thể sẽ có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, không có tranh chấp về quyền sở hữu. Tuy nhiên, đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ thể hoàn toàn chưa có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở. Chính điều này đã kéo theo hệ lụy, nhà có thể không được xây xong trên thực tế, hoặc nhà đã xây xong nhưng chưa hoàn công; chưa công nhận quyền sở hữu cho bên thế chấp.

1.2.3 Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Căn cứ quy định tại Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định hai loại nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp bao gồm: nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân. 

Bàn về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại quy định Điều 148 Luật nhà ở, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau: 

* Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

* Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện nêu trên thì nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp. 

* Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở là nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. 

* Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này. 

1.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Quyền của bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp; đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; nhận lại tài sản thế chấp; được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh…(Điều 321 BLDS 2015). 

Nghĩa vụ bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận; bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục; khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương; cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp…(Điều 320 BLDS 2015) 

Bên cạnh quyền và nghĩa vụ chung của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhà trong BLDS 2015 thì bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn có một số quyền và nghĩa vụ riêng như sau:

– Nhận bàn giao nhà khi được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bàn giao nhà ở, thực hiện thủ tục hoàn công khi nhà liền kề, nhà biệt thự được xây dựng xong; 

– Thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Thông báo cho bên nhận thế chấp về tiến độ hình thành nhà ở, thông báo khi có bất kỳ những thay đổi nào trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và quá trình hình thành nhà ở…;

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

– Quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở;

– Quyền yêu cầu bên thế chấp thông báo về tiến độ hình thành nhà ở.

2. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.1 Sự thiếu thống nhất về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai, có thể chỉ ra những đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai như sau:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Trên cơ sở quy định của BLDS 2015 có ba đặc điểm về tài sản hình thành trong tương lai như sau: Thứ nhất, đó có thể là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành. Đã hình thành tức là đã tồn tại dưới một dạng vật chất nhất định, con người có thể nhận biết thông qua việc tiếp xúc, cảm nhận. Thứ hai, tài sản đó chưa được xác lập quyền sở hữu. Nếu chủ sở hữu chưa xây xong nhà thì trường hợp này chủ sở hữu vẫn chưa xác lập quyền sở hữu hợp pháp của mình hoặc trường hợp chủ sở hữu kế tục chưa thực hiện các thủ tục cần thiết để đăng ký chuyển quyền sở hữu, chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. 

Tuy nhiên, Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo quy định của khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. 

Như vậy, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai của BLDS năm 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

2.2 Về việc định giá tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 306 BLDS 2015 quy định “Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản”.

Vấn đề ở đây, nếu ngân hàng là người có tài sản đấu giá thì có thể tự mình xác định và ký hợp đồng định giá với một tổ chức định giá nhất định nào đó hay không? Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp bên bảo đảm trước đó không hợp tác với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm và ngân hàng đã buộc phải thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm nhưng sau đó bên bảo đảm vẫn không hợp tác trong việc xác định giá tài sản bảo đảm để đấu giá. Việc định giá tài sản thế chấp là một vấn đề rất phức tạp. Hơn thế nữa việc định giá tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, một loại “vật không có thực” thì việc định giá càng khó khăn, phức tạp hơn. Có thể kể đến một vài khó khăn như: 

Việc định giá tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được diễn ra vào thời điểm nào? Đối với căn hộ chung cư, nếu giá trị nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm thế chấp được xác định trên toàn bộ giá trị căn hộ đã xây dựng xong thì không hợp lý khi bên thế chấp chưa trả hết tiền cho chủ đầu tư. 

Mặt khác, trường hợp ngân hàng xác định giá trị thế chấp là toàn bộ giá trị căn nhà thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là toàn bộ nhà ở đó khi hoàn thiện cũng khó xác định được vì giá trị thực của nhà ở trong tương lai sẽ thay đổi theo giá cả thị trường. 

Theo tác giả, ngân hàng định giá nhà ở hình thành trong tương lai dựa trên số tiền mà bên thế chấp đã nộp khi mua nhà chung cư đã trả cho chủ đầu tư hoặc tính bằng giá trị của một phần nhà ở đã hình thành trên thực tế tại thời điểm định giá thì việc tính toán sẽ không thể đảm bảo chính xác giá trị của nhà ở. Kể cả khi ngân hàng tính theo cách chia theo tỷ lệ phần trăm nhà hoàn thành đến đâu định giá đến đấy cũng không được. Việc định giá như vậy sẽ làm sai lệch ý nghĩa và giá trị sử dụng của một nhà ở.

2.2 Về việc xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai 

Việc xử lý tài sản trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Có thể kể đến như: 

Việc định giá tài sản có sự chênh lệch giữa giá trị tài sản và giá được định giá. Tình trạng này xuất phát từ nguyên do chưa nắm bắt thực tế giá thị trường, nhu cầu thị trường về bất động sản nên việc định giá tài sản thế chấp còn chưa chính xác. Điều này dẫn đến khi xử lý tài sản, ngân hàng có khả năng không thu hồi đủ vốn do giá trị tài sản thấp hơn khoản nợ mà khách hàng phải trả cho ngân hàng. 

Một số trường hợp khác khi không thể bán được tài sản hoặc bán được nhưng giá trị rất thấp thì khách hàng sẽ yêu cầu tổ chức tín dụng nhận chính tài sản đó. Nếu tổ chức tín dụng nhận thì sẽ phải tốn thêm rất nhiều chi phí liên quan đến việc bảo quản, trông coi… và vốn của tổ chức tín dụng sẽ bị “chôn” trong tài sản cho đến khi xử lý được tài sản đó.

Trong phương thức xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai: Như tác giả đã bàn luận trước đó, tại thời điểm xử lý tài sản đảm bảo mà nhà ở đó chưa hình thành hoặc chưa được đăng ký quyền sở hữu thì dù lựa chọn phương thức xử lý nào, tổ chức tín dụng cũng sẽ gặp bất lợi. Nếu tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ ảnh hưởng đến vấn đề tài chính của tổ chức tín dụng. Nguồn vốn của tổ chức tín dụng bị tồn đọng không thể vận hành trong lưu thông, nếu tình trạng này kéo dài càng lâu thì tổ chức tín dụng càng bị thiệt hại.

3. Kết luận

Trong bài viết này, tác giả đã hệ thống các quy định pháp luật có liên quan, từ đó làm rõ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai và đặc điểm pháp lý của biện pháp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, phân tích và đánh giá các phương thức quản lý và xử lý cụ thể áp dụng đối với loại tài sản này nhằm đem đến cho quý độc giả những góc nhìn khách quan, trung thực nhất về chế định đang nghiên cứu. Đồng thời thông qua bài viết tác giả cũng đã chỉ ra những vướng mắc còn tồn đọng trong việc thực thi các quy định hiện hành đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thực tế. 

NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI (1)

Những điểm mới nổi bật của Luật đất đai sửa đổi?

Luật Đất đai là văn bản pháp lý có ý nghĩa quan trọng, to lớn trong việc quản lý và sử dụng đất đai của nước ta. Sau nhiều năm áp dụng, Luật đất đai năm 2013 dần bộc lộ những điểm không còn phù hợp với sự phát triển của kinh tế – xã hội ở nước ta. Sự ra đời của Luật Đất đai 2024, đánh dấu một bước phát triển trong chính sách đổi mới, hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam.

Thứ nhất, bỏ khung giá đất xác định theo nguyên tắc giá thị trường.

Theo quy định quy định tại Điều 158 Luật đất đai năm 2024, việc xác định Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

– Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

– Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

– Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

– Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

– Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ngoài ra, tại Điều 159 Luật này còn có quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Thứ hai, đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 01/7/2014 có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện:

– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

– Không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Thứ ba, đất cấp sai thẩm quyền vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định tại Điều 140 Luật đất đai năm 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

– Nếu đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật đất đai năm 2024.

– Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật đất đai năm 2024.

– Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

–  Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật đất đai năm 2024 thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;

– Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật đất đai năm 2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;

– Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;

Ngoài ra, đối với trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của Luật đất đai năm 2024. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật đất đai năm 2024.

Thứ tư, Luật đất đai năm 2024 quy định rõ các trường hợp Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Căn cứ Điều 79 Luật đất đai năm 2024, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa trong trường hợp sau đây:

1. Xây dựng công trình giao thông: đường ô tô cao tốc, đường ô tô, đường trong đô thị, đường nông thôn kể cả đường tránh, đường cứu nạn và đường trên đồng ruộng phục vụ nhu cầu đi lại chung của mọi người, điểm dừng xe, điểm đón trả khách, trạm thu phí giao thông, công trình kho bãi, nhà để xe ô tô; bến phà, bến xe, trạm dừng nghỉ; các loại hình đường sắt; nhà ga đường sắt; các loại cầu, hầm phục vụ giao thông; công trình đường thủy nội địa, công trình hàng hải; công trình hàng không…

2. Xây dựng công trình thủy lợi: đê điều, kè, cống, đập, tràn xả lũ, hồ chứa nước, đường hầm thủy công, hệ thống cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước kể cả hành lang bảo vệ công trình thủy lợi mà phải sử dụng đất; công trình thủy lợi đầu mối kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình thủy lợi thuộc phạm vi công trình thủy lợi;

3. Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước: nhà máy nước; trạm bơm nước; bể, tháp chứa nước; tuyến ống cấp nước, thoát nước; hồ điều hòa; công trình xử lý nước, bùn, bùn cặn kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình cấp nước, thoát nước;

4. Xây dựng công trình xử lý chất thải: trạm trung chuyển; bãi chôn lấp rác; khu liên hợp xử lý, khu xử lý, cơ sở xử lý chất thải, chất thải nguy hại kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình xử lý chất thải;

5. Xây dựng công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, bao gồm: nhà máy điện và công trình phụ trợ của nhà máy điện; công trình đập, kè, hồ chứa nước, đường dẫn nước phục vụ cho nhà máy thủy điện; hệ thống đường dây truyền tải điện và trạm biến áp; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi nhà máy điện; hệ thống chiếu sáng công cộng;

6. Xây dựng công trình dầu khí, bao gồm: giàn khai thác, công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học; kho chứa dầu thô, kho chứa, trạm bơm xăng, dầu, khí, hệ thống đường ống dẫn, hành lang bảo vệ an toàn công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu, khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học;

7. Xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, bao gồm: nhà, trạm, cột ăng ten, cột treo cáp, cống, bể, ống cáp, hào, tuy nen kỹ thuật và công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan khác để lắp đặt thiết bị phục vụ viễn thông và thiết bị được lắp đặt vào đó để phục vụ viễn thông; trung tâm dữ liệu; kể cả hành lang bảo vệ an toàn các công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật mà không được sử dụng vào mục đích khác; hệ thống cơ sở khai thác bưu gửi và điểm phục vụ bưu chính; điểm bưu điện – văn hóa xã; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin;

8. Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;

9. Xây dựng công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và công trình tín ngưỡng hợp pháp khác;

10. Xây dựng công trình tôn giáo, bao gồm: trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất; trường đào tạo người chuyên hoạt động tôn giáo; tượng đài, bia, tháp và công trình tôn giáo hợp pháp khác;

11. Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng, bao gồm: công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác; công trình hội họp và hoạt động khác phù hợp với phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư ở địa phương;

12. Xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội và tổ chức khác thành lập theo quy định của pháp luật được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên;

13. Xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội;

14. Xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, bao gồm: trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, trung tâm văn hóa, cung văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc; công trình di tích; công trình có tính biểu trưng, nghệ thuật, cung thiếu nhi, nhà thiếu nhi, trung tâm hoạt động thanh thiếu nhi, nhà bảo tàng, nhà triển lãm, thư viện, cơ sở sáng tác văn học, cơ sở sáng tác nghệ thuật, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, trụ sở của đoàn nghệ thuật; công trình mở rộng, cải tạo, tu bổ, phục hồi, phát huy giá trị di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa vào danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; cơ sở văn hóa khác do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;

15. Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: cơ sở khám bệnh, chữa bệnh; cơ sở phục hồi chức năng; cơ sở y tế dự phòng; cơ sở dân số; cơ sở kiểm nghiệm; cơ sở kiểm chuẩn, kiểm định; cơ sở giám định y khoa; cơ sở giám định pháp y; cơ sở sản xuất thuốc; cơ sở sản xuất thiết bị y tế; trung tâm cung cấp dịch vụ công tác xã hội, cơ sở bảo trợ xã hội; trung tâm chữa bệnh, giáo dục, lao động xã hội; trung tâm điều dưỡng người có công; cơ sở trợ giúp trẻ em; cơ sở tham vấn, tư vấn chăm sóc người cao tuổi, người khuyết tật, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt, người nhiễm HIV/AIDS, người tâm thần; cơ sở cai nghiện ma túy; cơ sở nuôi dưỡng người già, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt;

16. Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non, cơ sở giáo dục phổ thông, cơ sở giáo dục thường xuyên, trường chuyên biệt, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp;

17. Xây dựng cơ sở thể dục, thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: khu liên hợp thể thao, trung tâm đào tạo, huấn luyện vận động viên thể thao; sân vận động, cơ sở thi đấu, tập luyện các môn thể thao;

18. Xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: tổ chức nghiên cứu, phát triển, dịch vụ khoa học và công nghệ; tổ chức hỗ trợ khởi nghiệp đổi mới sáng tạo; cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; công viên khoa học, công nghệ; bảo tàng khoa học; hệ thống chuẩn đo lường;

19. Xây dựng cơ sở ngoại giao, bao gồm: trụ sở của các đại sứ quán, lãnh sự quán, văn phòng đại diện của các tổ chức ngoại giao nước ngoài, các tổ chức phi Chính phủ có chức năng ngoại giao; cơ sở ngoại giao đoàn do Nhà nước quản lý;

20. Xây dựng công trình sự nghiệp về xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật;

21. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; dự án tái định cư;

22. Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế;

23. Thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung có quy mô lớn, tập trung đồng bộ về kết cấu hạ tầng dùng chung từ khâu sản xuất đến chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản phục vụ trên phạm vi liên huyện, liên tỉnh hoặc liên vùng; dự án trồng, bảo tồn gen cây thuốc để phát triển dược liệu y học cổ truyền;

24. Thực hiện hoạt động lấn biển;

25. Hoạt động khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, kể cả hạng mục công trình phục vụ cho việc khai thác, chế biến khoáng sản gắn với khu vực khai thác và hành lang bảo vệ an toàn cho việc khai thác mà phải thu hồi đất;

26. Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển;

27. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;

28. Nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt;

29. Thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật này;

30. Xây dựng công trình, trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm;

31. Thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật;

32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

images (2)

Đất không giấy tờ trước 01/7/2014 được cấp sổ đỏ

Luật Đất đai sửa đổi vừa thông qua cho phép đất không giấy tờ trước 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như quy định cũ) không có tranh chấp, được cấp sổ đỏ.

Sáng 18/01/2024, Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, Luật sửa đổi chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành 3 nhóm thời gian để cấp sổ đỏ.

Đầu tiên là những trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980. Thứ hai là từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Cuối cùng là từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Cả 3 nhóm trên đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là hiện nay không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao sai thẩm quyền. Tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các loạt đất được xét cấp sổ đỏ gồm: đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đã được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp cũng sẽ được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ chỉ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất trong 2 trường hợp. Một là các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 không có giấy tờ nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp làm việc tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn. Hai là các đối tượng đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 không có các giấy tờ theo quy định của Luật và không vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, thời điểm để công nhận quyền sử dụng đất tại Luật Đất Đai sửa đổi được nới 10 năm so với quy định cũ.

images (1)

Ngăn sở hữu chéo, cổ đông 1% vốn điều lệ trở lên phải công khai thông tin

Đây là một trong những giải pháp để hạn chế tình trạng sở hữu chéo, thao túng, chi phối tổ chức tín dụng mà Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đưa ra, vừa được Quốc hội biểu quyết thông qua.

Với 91,28% đại biểu Quốc hội biểu quyết tán thành, sáng 18/1, Quốc hội đã thông qua dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Dự án luật gồm 15 chương, 210 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024.

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày cho biết, về một số quy định liên quan đến xử lý sở hữu chéo, thao túng, chi phối tổ chức tín dụng (tại khoản 24 Điều 4, Điều 63, Điều 136), có ý kiến đề nghị quy định người có liên quan phù hợp với loại hình quỹ tín dụng nhân dân.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo luật đã quy định phạm vi người có liên quan đối với quỹ tín dụng nhân dân hẹp hơn so với các loại hình tổ chức tín dụng khác và thể hiện tại điểm h khoản 24 Điều 4 của dự thảo luật.

Có ý kiến cho rằng, biện pháp giảm tỷ lệ sở hữu cổ phẩn, giảm giới hạn cấp tín dụng chưa xử lý được vấn đề sở hữu chéo, thao túng, chi phối như thời gian vừa qua, quan trọng là việc giám sát thực thi.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) thống nhất với ý kiến của đại biểu Quốc hội, bên cạnh quy định việc giảm tỷ lệ sở hữu cổ phần, giới hạn cấp tín dụng và một số quy định trong tổ chức, quản trị, điều hành, dự thảo luật đã bổ sung quy định về cung cấp, công bố công khai thông tin (Điều 49), trong đó, cổ đông sở hữu từ 1% vốn điều lệ trở lên của tổ chức tín dụng phải thực hiện cung cấp thông tin, tổ chức tín dụng phải công bố công khai thông tin của các cổ đông này để bảo đảm minh bạch.

“UBTVQH đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nâng cao hiệu quả phối hợp với bộ, ngành có liên quan; đồng thời, có giải pháp tăng cường hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát, bảo đảm hạn chế cao nhất tình trạng sở hữu chéo, thao túng, chi phối tổ chức tín dụng”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu rõ.

Về hoạt động đại lý bảo hiểm của tổ chức tín dụng (tại Điều 5, Điều 113), có ý kiến đề nghị nghiên cứu luật hóa để có chế tài ngăn chặn, xử lý nghiêm đối với các hành vi vi phạm của nhân viên tổ chức tín dụng, như việc tư vấn không đầy đủ khiến một số khách hàng nhầm lẫn giữa sản phẩm bảo hiểm và sản phẩm ngân hàng hoặc yêu cầu mua bảo hiểm gắn với các khoản vay khi có nhu cầu vay vốn của ngân hàng. Có ý kiến đề nghị không nên cho phép ngân hàng thương mại liên kết bán bảo hiểm; cấm bán chéo bảo hiểm nhân thọ.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, UBTVQH xin chỉnh lý dự thảo luật theo hướng bổ sung quy định về hành vi bị nghiêm cấm như sau: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, người quản lý, người điều hành, nhân viên của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài gắn việc bán sản phẩm bảo hiểm không bắt buộc với việc cung ứng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng dưới mọi hình thức. Đồng thời, giao Thống đốc NHNN quy định phạm vi hoạt động đại lý bảo hiểm của tổ chức tín dụng để phù hợp với tính chất và hoạt động của lĩnh vực ngân hàng.

Về can thiệp sớm tổ chức tín dụng (tại Điều 159, Điều 161), theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, có ý kiến đề nghị cân nhắc kỹ lưỡng điểm a và b khoản 2 Điều 159 của dự thảo luật quy định tổ chức tín dụng phải thuyết minh rõ số dự phòng rủi ro chưa được trích lập, số lãi phải thu phải thoái chưa phân bổ trong báo cáo tài chính, bao gồm cả báo cáo tài chính niêm yết công khai tại dự thảo luật.

UBTVQH xin báo cáo: tại Điều 154 của dự thảo luật đã quy định việc công khai báo cáo tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp tổ chức tín dụng đang được kiểm soát đặc biệt. Do vậy, trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, UBTVQH xin tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội theo hướng quy định về dự phòng rủi ro chưa được trích lập, số lãi phải thu phải thoái chưa phân bổ như tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 159 của dự thảo luật. UBTVQH đề nghị Chính phủ trong quá trình triển khai thực hiện luật chỉ đạo NHNN chịu trách nhiệm và có giải pháp phù hợp để nắm rõ thực trạng tài chính của các tổ chức tín dụng này khi được áp dụng cơ chế hỗ trợ, bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng…

Shopping Basket